‘비규제’ 인천도 ‘규제’ 구리도 집값 상승 확산외지인 인천 아파트 매입 활발GTX 호재 업고 송도 가파른 상승‘규제 무풍지대’ 군포·시흥 이어조정지역 구리·광명도 상승세“2·20 부동산 대책 이후로 외지인 투자자들이 몰리면서 거래가 많았습니다. 요즘엔 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 우려로 집도 보지 않고 사는 경우도 있어요.” (인천시 연수구 송도동 A공인 사장)경기 남부의 ‘수용성’(수원·용인·성남)에 이어 규제 무풍지대인 인천·군포·시흥, 조정대상지역인 구리·광명 등으로 풍선효과가 번지고 있다. 서울과 가깝지만 상대적으로 아파트값이 저렴하고 교통 호재도 많기 때문이다.인천에서는 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구 송도국제도시가 가파른 상승세를 주도하고 있다.송도동 인근 부동산 중개업자는 “코로나19 확산 여파로 잠시 주춤해도 여전히 매수 문의가 많다”면서 “집값이 단기간 오르자 매도인들의 계약 파기 움직임도 있다”고 말했다.교통호재가 있는 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다.7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 ‘청라제일풍경채2차 에듀앤파크’의 전용 85㎡는 지난달 29일 6억9000만원에 실거래됐다. 두 달간 1억원 이상 상승했다. 인근 공인중개사는 “외지 투자자들이 몰리면서 인천의 조정대상지역 지정 가능성을 묻는 문의가 최근 늘었다”고 말했다.군포는 금정역 GTX C노선 호재가 있는 산본동 중심으로 저평가된 단지들 가격이 상승했다.시흥의 아파트값도 수인분당선, 월판선(월곶-판교), 개통 예정인 신안산선 등 교통호재 영향으로 크게 올랐다. 정왕동 시흥배곧SK뷰는 전용 84㎡가 이달 2일 5억8000만원에 실거래돼 2개월간 1억원 넘게 상승했다.조정대상지역으로 지정돼 있는 구리와 남양주, 광명의 상승세도 눈에 띈다. 별내선 연장 등 교통 호재로 신축 아파트를 중심으로 집값이 오르고 있는 구리는 지난주 0.72%에서 이번주 1.30%로 급등세다.● 쟁점송도, 군포, 시흥, 구리, 남양주, 광명가격상승 지속될까?2. '줍줍' 잘못하면 체한다…세금 때문에청약통장·가점 필요없지만 내년 세법 개정 포함분양권도 중과주택 포함…장특공제도 주의해야줍줍은 무순위 청약을 일컫는 신조어다.잔여물량이 생길 경우 청약통장 유무나 가점을 따지지 않고 청약을 받기 때문에 인기가 높다. 지난 4일 경기 수원 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’의 경우 무순위 청약으로 모집한 42가구에 6만7965명이 몰리면서 1618.2 대 1의 경쟁률을 보였다. ‘12·16 대책’에 따른 세법 개정으로 내년부터 분양권도 주택수에 포함되기 때문이다. 서울 등 조정대상지역의 집을 팔 때 양도소득세를 중과세율로 계산하게 된다. “소득세법 개정안의 의원 발의안을 보면 분양권은 비과세 여부를 판단할 땐 주택수에 포함되지 않도록 규정됐다”며 “그러나 다른 주택의 중과 여부를 따질 땐 주택 숫자에 가산되기 때문에 꼼꼼히 확인할 필요가 있다”- 단타 불가 -분양권을 중도 처분하는 것도 여의치 않다. 지난달 ‘2·20 대책’을 통해 조정대상지역이 전국 49개 시·군·구로 확대된 데다 이들 지역에선 모두 분양권 전매가 금지돼서다. 웃돈을 받고 되팔기 위해 취득한 분양권이더라도 입주 이후 주택 상태로만 처분이 가능하다. 여윳돈이 없다면 세입자를 들여 잔금을 치러야 한다.무주택자에서 1주택자가 된 경우 조정대상지역이라면 2년을 거주한 뒤 매각해야 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. 거주하지 않고 매각할 경우 일반세율로 집을 정리한다.● 쟁점줍줍 현재시점 장점 및 단점3. 13일부터 주택거래신고 강화…시장 침체 우려 커져중개업자들 "15종 자료증빙, 매수자들 부담 증가""중저가 단지 실수요자들, 큰 영향 없을듯" 전망도13일 부동산 거래 신고가 대폭 강화되면서 시장 침체 우려비규제지역에서는 6억원 초과, 조정대상지역에서는 3억원 초과 주택 매입 시 자금조달계획서를 제출해야 한다.서울 등 투기과열지구 내 9억원 초과 고가주택을 살 때는 자금조달계획서 상에 매입 자금을 상세히 기재해야 하는 것은 물론 잔액 잔고증명서, 주식거래내역서, 증여·상속신고서나 납세증명서, 소득금액증명원이나 원천징수영수증, 부동산 매매계약서와 임대차계약서, 부채증명서나 대출신청서, 차용증 등 15종에 달하는 증빙 서류를 제출지난달 21일부터 주택거래신고일이 종전 60일에서 30일로 단축 "12·16대책 이후 코로나 사태까지 겹쳐 매수문의도 없는데 자금조달계획서에 15종이나 되는 증빙서류까지 내라고 하면 쉽게 집을 사기 어려울 것“서울 아파트 거래량은 12·16대책의 대출 규제 강화와 코로나 영향으로 감소● 쟁점주택거래허가제 vs 검은돈 시장 유입 방지4. 12·16 이후, 억! 떨어진 강남 재건축작년 연말 대비 1~2억원씩 하락에 거래-여전히 매수수요 기대 가격보다는 높아10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면송파구 잠실 주공 5단지도 다르지 않다. 이 아파트 82.5㎡는 24억3400만원까지 올랐으나 지난달에는 20억8400만원까지 떨어졌다. 장미아파트도 82.5㎡가 2월 29일 16억5000만원에 거래되면서 지난해말 18억원에서 1억5000만원이 떨어졌다.송파구 레이크팰리스 84㎡도 지난해 12월 19억원에서, 1월에는 18억원으로 최근 거래인 지난달 14일에는 17억원으로 쭉 하향세를 나타낸다. 트리지움 84㎡도 12월 기록한 신고가 19억8000만원에서 최근에는 2억원 가까이 빠졌다. 지난달 12일 계약된 가격은 17억8000만원이다.서초구에서도 랜드마크 격인 반포자이 59㎡가 20억원 아래인 19억6000만원에 거래15억원 이상 초고가 아파트들을 중심으로 1억~2억원씩 가격이 내려가고 있다.5. "주택임대차보호법 개정, 세입자 보호 하려면…오히려 촘촘한 '예외' 필요“ 임대료 상승 선반영 등이 발생하면 세입자에게 도리어 독법무부는 최근 발표한 올해 업무계획을 통해 주택임차인의 계약갱신요구권, 상가임차인의 우선입주요구권ㆍ퇴거보상청구권 등을 담은 주택임대차보호법 개정을 추진한다고 밝혔다. 주택임차인의 계약갱신요구권이 도입되면 계속 거주를 원할 경우 임대인에게 계약 갱신을 요구, 적어도 4년간 살 수 있게 된다.6. '4억 아파트가 6억짜리로 둔갑'…부동산 담합행위 '천태만상’정부, 2월21일부터 부동산 거래질서 교란행위 신고센터 운영9일 오후 12시 기준 324건 접수…집값 담합행위 가장 많아경기 화성·인천 남동·경기 남양주·용인 수지·인천 연수 '집몇몇 곳의 부동산 카페 등은 법에 저촉될까 기존에 쓰던 용어들을 자신들만 알 수 있는 '은어'로 바꿔 지칭하기도 한다. '재개발'이란 말을 '뿌셔뿌셔'와 같은 단어로 바꾸는 식이다.7. 2008년 금융위기 땐…은마 아파트, 두 달 새 26%↓금융위기 맞먹는 코로나?1997년 외환위기 오자이듬해 전국 집값 12%↓건설사도 426곳 부도1988 200만호 건설1998 IMF2008 금융위기 - ‘하우스 푸어(house poor·집 가진 빈곤층)’코로나의 부동산 시장 영향?● 쟁점코로나19가 부동산 시장에 미치는 영향 비슷할까?