2020년부터 달라지는 부동산 제도

● 청약 – 청약 1순위 자격 (의무 거주기간 2년 이상(기존 1년)) - 투기과열지구 및 대규모 택지개발지구

● 서울과 경기 과천, 광명, 성남 분당, 광명, 하남 등 수도권 투기과열지구와

● 과천 지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사·감일지구 등 대규모 택지개발지구

● 쟁점 – 대책에 따른 시장의 변화대책변화에 따른 적극적 대처방안 (매도 / 매수)vs대책변화에 따른 소극적 대처방안 (보유 / 관망)

2. 12/16 대책 후 부동산 동향

'12·16 대책' 약발 나타나나…재건축 이어 준신축 아파트값도 2억 하락엘스84㎡ 21억7천→19억5천만원3개월만에 20억원 시대 마감반포래미안도 30억→29억원으로

● 쟁점부동산스터디 카페의 동향&일선 중개업소의 동향중개업소 반응 : 매도를 희망하는 집주인은 호가를 낮추고 있지만 매수 예정자들은 좀 더 지켜보자는 입장

3. 훈풍 부는 목동 – 재건축 사업 훈풍 + 교육제도 개편과 맞물려 학군수요용적률↑·정밀안전진단 통과…

연초 '훈풍' 부는 목동목동신시가지 총 14개 단지 중 1~3단지만 2종이어서 재건축에 걸림돌서울 양천 목동, 목동 신시가지(14개 단지·약 2만7000가구) 재건축 사업- 목동 1~3단지 종상향(2종→3종 일반주거지역) 결정 용적률이 기존 200%에서 250%(공공기부채납시 300%까지 가능)까지 늘어나현재 : 목동 1~3단지는 현재 용적률 122~128%를 적용해 5110가구가 거주한다. 미래 : 재건축시 3종 주거지역으로 분류됨에 따라 법정상한선인 300%를 적용하게 되면 최고 35층에 주택 1만5330가구까지 지을 수 있다. 다만 서울시는 종상향 조건으로 신규 아파트 공급 시 허용 용적률의 20%를 ‘공공지원 민간임대주택’으로 구성용적률을 법적 상한선인 300%까지 높이면 기부채납에 따라 대지면적이 줄고 용적률 증가분의 50%를 소형 임대주택으로 공급- 6단지는 1차 정밀안전진단을 통과했다.정밀안전진단은 A~E등급까지 총 5개 등급으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축사업을 추진할 수 있다. 안전진단 문턱을 넘기 위해선 예비안전진단→1차 정밀안전 진단(민간기관)→2차 정밀안전진단(공공기관) 등 3단계를 모두 통과해야 한다.- 목동신시가지의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 40%를 밑도는 수준목동6단지 전용 65㎡(고층·KB시세 상한가 기준) 매매가는 13억4500만원에 지난 11월 거래됐지만 같은 달 전세는 4억3000만원에 거래

● 쟁점목동아파트의 장점vs목동아파트의 단점

4. 부동산 시장 역사의 반복

5억 전셋값, 1년새 11억으로 폭등…송파 헬리오시티 세입자 '전전긍긍’작년 초만 해도 5억5000만~6억5000만원에 거래됐다.지난해 12월 30일 헬리오시티 전용면적 84㎡가 11억5000만원에 전세 거래됐다. 벌써부터 집주인에게 월세나 보증부월세 전환을 요청하는 세입자가 나오고 있다

● 쟁점잠실 아파트 입주 때 경험의 반복= 실수요자 중심의 전세시장은 수요와 공급의 논리가 더욱 크게 적용된다.

5. 9억원 미만 '규제 풍선효과'…경기·인천 아파트값 급등세 지속추가 대출규제를 받지 않은 9억원 미만 주택에 ‘풍선효과’“개발 호재, 교통 호재 등이 있는 수도권 지역을 중심으로 대책 이후에도 상승세가 지속되고 있다”9억원 미만 단지가 많은 경기·인천 아파트 매매값 상승폭이 더 커졌다.- 수지구에선 풍덕천동 신봉동 위주- 광명시에선 신안산선 등 교통여건 개선 기대감이 있는 단지 중심- 구리시는 인창동 등 별내선 역사 예정지 인근 위주- 인천에선 부평구(0.07%→0.15%), 계양구(0.02%→0.13%) 등 서울 접근성이 좋고 3기 신도시 기대감이 있는 지역의 상승세- 고가 아파트 단지가 많은 과천은 이번주 0.02% 내리면서 지난해 5월 이후 처음으로 하락 전환전셋값도 급등세- 강남구(0.49%), 서초구(0.31%), 송파구(0.25%) 등 강남권도 높은 상승률을 나타냈다.

● 쟁점9억 이하 개발호재가 많은 지역을 중심으로 가격상승의 여지가 여전히 높다.전세가격 상승세 당분간 지속될 가능성이 높다. (서울은 주택매수를 미룬 사람들, 분양가 상한제의 시행, 대출규제로 매수를 못한 사람들의 수요, 보유세 전가 등의 원인으로 전세로 몰릴 것)vs9억 이하 아파트의 가격상승은 정책에 따른 일시적인 현상일 뿐 지속될 가능성은 낮다.전세가격이 지속적으로 상승할 가능성은 낮다.