매매 계약 당시 하자가 없었고 특약 사항에 현 시설 현 상태로의 계약이라고 작성 하였다면 등기 이전 후 아랫집 내부 천장 쪽에서 물이 새는데 그 책임은 누구에게 있을까요?

담보책임이란 매매목적물에 하자가 있는 경우에 그 하자로 인하여 상대방에게 계약해제 손해배상 등을 부담하는 책임을 말합니다. 이 규정이 강행규정인가에 대하여 대법원은 임의규정이라 해석하고 있습니다. 따라서 매매당사자는 민법 규정과 다른 약정을 할 수 있습니다. 특약사항에 현 시설 상태로의 계약이라고 작성하였다고 하더라도 이를 담보책임 배제규정이라고 보기 힘듭니다. 이는 목적물 외관상 사소한 하자는 매도인이 책임지지 아니한다고 하는 특약을 정한 것이라고 생각됩니다. 물론 이것도 하자담보책임 배제 규정의 하나라고 볼 수 있습니다. 그러나 내부 누수 같은 중대한 하자에 대하여는 명백하게 그 책임을 배제하는 규정이 아니라고 판단됩니다. 따라서 등기이전 후 아래 집 천장 쪽에 누수가 발생하였다면 매수인이 이를 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 경우가 아니라면 매도인에게 그 책임(손해배 상청구)을 물을 수 있다고 할 것입니다.