【질  의】
주택임대차보호법상 대항력에 있어 "점유" 에 대하여 문의합니다.
점유의 기준이 궁금합니다.
만약 계약서상 2016년 8월 15일에 입주를 하기로 한 계약에서 세입자가 8월 10일에 

전입 신고 + 확정일자를 받은 상태에서 잔금을 계약서상 입주일 이전인 8월 13일 납부 하거나, 

계약서상 입주일인 8월 15일에 납부를 하거나 계약서상 입주일 이후인 8월 17일 납부의 

상황이 있다면 점유는 언제 일어난 것을 기준으로 하며, 전입+확정+점유의 대항력은 

언제 생기는지 궁금합니다. (다음날 00시 발생)
1. 계약서상 8월 15일 기준
2. 점유의 객관성을 따지기 어려우므로 전입+확정일인 8월 10일
3. 잔금납부일을 기준으로 한다.
4. 위의 것들과 상관없이 실제이사한날을 증명할 수 있다면 그날 (이삿짐센터 영수증, 이삿날 사진 등) 

어떤 것을 기준으로 점유를 판단하는 지 궁금합니다.

【답  변】

1. 질의의 요지 ○｢주택임대차보호법｣ 제3조 제1항 ‘인도(引渡)’의 판단 기준
2. 검토의견 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 

주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ○｢주택임대차보호법｣상 대항력을 취득하기 

위하여는 ‘주택의 인도, 주민등록’이 필요 합니다. ○주택의 인도란 해당 주택에 대한 점유의 이전을 

의미하는 것이고, ‘점유’란 물건에 대한 사실상 지배권을 의미합니다.   - ‘사실상 지배’를 갖췄는지 여부는 

물건과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계, 타인의 간섭 가능성 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 합니다.
대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다74949 판결  물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배

에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 

물건을 물리 적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인의 

간섭가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하므로, (이 하 생략)
○따라서 질의하신 바와 같이 ‘잔금의 지급 시기’는 ‘주택의 인도’ 여부를 판단하는 데 있어 주요 판단 기준에 

해당하지 아니하고,   - ① 임차인이 해당 주택에 자유롭게 출입할 수 있는지, ② 주거를 위한 집기 등을 

비치하는 등 임차인이 해당 주택을 용도에 맞게 사용하고 있었는지 등을 구체적으로 고려 하여 ‘주택의 인도’를 

받았는지 판단하여야 할 것입니다. ○한편, 대항력은 앞서 답변한 ‘주택의 인도’와 주민등록을 모두 갖춘 

그 다음 날부터 발생하고, 확정일자는 우선변제권과 관계되는 것으로 대항력의 발생과는 연관이 없습니 다.