수익형부동산 투자시 가장 손쉽게 다가서는 것은 아무래도 '주거용 부동산'이 되기마련이다. 주거용 부동산은 아파트투자부터 작은 원룸까지 그 범위가 넓다. 이번 2018년도 부동산정책의 변화로 주택임대사업자로 등록을 하는게 좋을지 말지에 대한 관심이 높다. 이 주택임대사업자 등록이 부동산투자에 어떤 부분으로 도움이 될지 잘 살펴보고 고민해보도록 하자.

우선, 임대사업자라는 것은 무엇일까? 부동산임대사업자는 말 그대로 부동산임대를 통해 수익이 창출되는 경우 사업자등록이 가능하다. 여기서 크게 [상가 등 업무용 건물]을 가지고 있느냐, [주택 등 주거용건물]을 가지고 있느냐에 따라 임대사업자라고 하더라도 불리는 이름이 달라진다. [상가 등 업무용 건물]은 대게 '일반임대사업자'라고 불리며 임대사업자 등록이 필수인데 반해, [주택 등 주거용 건물]의 경우 '주택임대사업자'라고 불리며 등록이 선택사항에 해당한다.

주택임대사업자가 선택이다 보니, 등록요건도 존재한다. ① 1가구 이상 임대주택을 소유하고 있어야 한다.② 전용면적 149㎡ 이하 수도권 6억원 이하, 지방 3억 이하여야 가능하다. ③ 주거용 오피스텔의 경우에도 주택임대사업이 가능하다. ④ 5년 이상 해당 주택을 세입자가 입주한 날부터 5년 이상 임대 사업에 사용해야 하며, 만약 그전에 임의로 매각시 1,000만 원 이하의 벌금, 감면된 세금도 물어내야함을 숙지한후 등록해야한다.

그렇다면 주택임대사업자를 등록하면 어떤점이 좋을까? 아무래도 세금에 관련한 세제혜택이 있다는 점이다.

취득세의 경우 만약 전용 60㎡ 이하 신규분양주택이라면 2021년 12월까지 취득세를 감면해준다. 이외에는 발생취득세 200만원까지는 100%감면을 해주고, 200만원 초과시 취득세의 85%를 감면해준다. 또, 준공공임대 20호 이상을 취득할시 60~85㎡ 이하는 50%를 감면해주는 등의 혜택이 존재한다.

재산세의 경우도 공동주택이나 오피스텔 등 2채이상보유시, 전용 85㎡ 이하는 지역자원시설세를 2021년까지 면제해주고, 다가구 주택은 8년이상 , 40㎡이하도 면제를 해준다.(2019년부터) 이외에도 일반임대 2채이상 등록시 전용 60㎡ 이하는 50% 재산세를 감면해준다. 65~85㎡는 25%를 감면해준다. 준공공임대 2채 이상 등록시 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 재산세를 감면해준다.

종합소득세는 임대소득 2000만원 이하는 2018년까지는 비과세된다. 또 올해부터 85㎡이하 공시 6억원이하 1호이상 임대를 해줄경우 일반임대는 30%감면, 준공공임대는 75%감면이 된다. 종합부동산세 임대신고 당시 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인경우 8년이상 임대시 종합부동산세가 비과세된다.

이러한 혜택을 주고 정부는 주택임대사업자를 지원 계속적으로 지원하고자 함으로, 단기적 차익보다는 장기보유를 통한 임대소득을 염두해 두고있는 부동산투자자라면 충분히 고려해볼만하다고 볼 수 있다.

주택임대사업자 등록방법은 다음과 같음으로 참고하여 진행해보자.

① 주택임대사업자 등록

거주지 시·군·구청의 주택과에 60일 이내(준공은 90일 이내)에 등록(처리기간 5일)

취득일 전에 등록해야 취득세 감면받을 수 있음

② 사업자신고 등록

거주지 세무서에 신고 등록하면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있음

③ 취득세 감면 신청

물건지 시·군·구청의 세무과에 신청하면 되고, 첫 분양주택만 취득세 감면 혜택있음

④ 임대조건신고

반드시 임대차 계약서를 사용해서 임대차계약을 해야 함(1,000만 원 이하의 과태료)

그 후 물건지 시·군·구청에 신고하면 되고, 재계약도 신고해야 함

⑤ 임대신고

물건지 세무서의 재산과에 임대를 개시하기 10일 전에 신고해야 재산세 감면 혜택을 받을 수 있음. 또한 조건이 변경돼도 신고를 해야 합니다(미신고 시 과태료)

⑥ 종합부동산세 합산배제 신고

물건지 세무서에 신고해야 하고 소유권이나 면적에 변동이 없다면 재신고를 안해도 됨.