큰 도로에도 인접하고 역에서도 가까운 1층 상가인데 유독 장사가 안되는 경우가 존재한다. 세입자가 자주 바뀌니 그 동네를 잘 아는 사람은 해당 상가에 들어오지 않으려고 하고, 세입자를 찾지 못하니 임대료를 낮추고 낮추다가 결국에는 상가자체를 내놓는 경우가 있다. 이처럼 역세권투자임에도 불구하고 공실이 많거나 하는 상가가 되는 경우는 해당 역세권을 이용하는 사람들의 분석이 잘 되어있지 않기 때문이다.

무슨 말인지 예를 들어보겠다. 역세권 앞이다. 아침저녁으로 직장인들의 움직임이 많다. 그런데 토스트가게가 있다고 하자. 직장인의 움직임이 많은 역세권 앞 토스트가게라면 당연히 장사가 잘 될 것 같지만 아닌경우도 존재한다. 해당 역이 주택가인 경우가 그러하다. 대게 이사람들은 아침일찍 출근하기에 바쁘다. 토스트를 먹는다고 하더라도 미어터지는 전철이 아니라 회사근처에서 사먹는다.

주택가의 전철역은 출근하는 사람들의 발걸음으로 아침이 바쁘다. 오히려 퇴근후 지친몸을 이끌고 쉬어갈 수 있는 이자카야나 카페, 1인가구가 많다면 편의점이나 반찬가게가 더 장사가 잘되기도 한다. 아침 발걸음이 바쁜곳은 퇴근 후 발걸음이 어떤지 분석해야 한다.

 위와 같은 사례는 상가 역세권투자시 기본이다.  역세권임에도 1층상가가 생각보다 인기가 없는 경우도 존재한다. 바로 지하상가가 발달된 경우인데, 지하상가 자체에서 대형 쇼핑몰이나 업무단지 등으로 이어진 경우에는 이 지하상가길에 조성된 지하1층이 더 공실률이 낮다. 대형업무단지만 가득한 곳은 역으로 퇴근 후 사람들이 한꺼번에 사라지기도한다. 회식 등을 제외하고서는 사람이 찾지 않는 것이다.

 주변에 어떤 사람들이 머물고, 그들의 발걸음이 어디로 향하는지에 따라서 상가의 층수와 임대를 해줄 업종을 고려해야 하는 것이다. 이것이 부동산투자의 융통성이라고 볼 수 있다.

일부 투자자들 사이에서는 각종 도서나 이론으로 알게된 법칙을 고수하려는 경우가 존재한다. 하지만 인간이라는 것이 정해진 법칙대로 살지는 못한다. 환경에따라 크게 지배되기 때문에 그 발걸음은 늘 바뀌기 마련이다. 절대법칙마냥 1층상가가 좋고, 역세권 상가가 좋다는 보장은 없다.

사람은 적응의 동물이라고 한다. 모든 생명이 변화에 가장 잘 적응하는 개체가 살아남듯 그 변화에 부동산투자도 민감해져야 한다.