부동산 시장 침체가 가속화되고 있다. 코로나19와 함께 정점을 찍었던 유동성 잔치가 막을 내리면서 이미 예견된 일이었다. 2019년부터 가파른 가격 상승세를 지속하던 주택 시장은 2021년 말부터 시작된 금리 인상으로 급격히 냉각되는 분위기다.

매매가격과 전세가격 등 주택관련 지표의 하락폭이 커지고 있다. KDI 부동산 시장 동향에 따르면 올해 3분기 수도권은 2분기에서 3분기로 진행되는 과정에서 매매 가격 및 전세가격 하락률이 확대됐다. 같은 기간 비수도권 역시도 하락 반전했다. 결론적으로 3분기 주택 매매 및 전세 가격은 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대했다.

이번 주택 가격 하락의 트리거로 다들 금리 상승을 꼽는다. 다만 이전 사례를 보면 2016년 금리 인하기임에도 가계대출 총량규제와 입주량 증가으로 주택가격 상승세가 주춤한 사례가 있다. 또 2019년 일시적인 주택 가격 조정은 2018년 금리인상의 후행적 영향보다, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 전면적인 영향이 컸다. 현 시점의 경우 과거와 달리 금리의 인상 속도가 너무나 가파르다는 점이 부동산 시장의 리스크로 작용하고 있다.

결론적으로 이번 주택 가격 하락은 금리 상승 영향과 더불어 발생한 전세가격 하락과 전세의 월세화라는 악순환 반복으로 인한 것에 기인한다고 볼 수 있다. 특히 전세가격 하락이 큰 영향을 끼친 것으로 보인다.

이는 2020년 매매가 상승이 전세가격 상승에서 시작한 것과 정확히 반대되는 상황이다. 금리 상승에 따른 전세담보대출 상승과 전세가격 하락, 전세 수요 이탈은 역전세난 우려와 함께 주택가격 하락을 견인할 수 밖에 없다.

이 상황을 극복하려면 금리가 하락하고 전월세 대비 전세대출 금리가 하락해 전세 수요를 끌어 올려야 한다. 그렇게 되면 매매 가격 상승이 야기된다.

금리 여건 따라 매매가격 변동성 확대될 전망