한국말이 참 어렵다. 한 가지의 뜻에 여러 의미를 내포하고 있으니 헷갈리기 쉽다. 

이는 토지투자시에도 많은 초보투자자들을 헷갈리게 만든다. 그 대표적인 예가 '토지용도'다.

'이 토지의 용도는 농지로 쓰시면 됩니다'

'지금 용도는 과수원인데~'

이런 말을 들으면 별다른 틀린점은 없다고 생각할 수 있다. 왜냐 '말을 하는데 어색함이 없기 때문'이다. 그러나 토지투자자라면 어색함을 느껴야 한다. 우리가 사전적으로 알고있는 '용도'와 토지에 있어서 '용도'가 다르기 때문이다.토지토지시 토지용도라는 것은 '어떻게 활용되는것'을 의미하는 것이 아니다. 정확히 말해 위에서 '농지로 쓰는 것', '과수원'이런 것들은 토지의 지목을 말하는 것이다.

반면 토지용도는 정확히는 용도지역의 줄임으로, 나라에서 도시계획관리를 위하여 각각의 역할을 부여한다. 아마 여러 부동산책을 읽거나, 전문가의 강의를 들어본 사람은 용도지역에 대해서 알고 있을 수 있다. 그러나 정확히 용도지역이 몇가지인지는 잘 모른다. 세세하게 다 외우기는 힘드니 딱 4가지만 기억하기로 하자.

토지용도 지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지에서 시작된다.

 자, 위의 토지용도지역 중에서 현재 가장 비싼 땅이 있는 곳은 어디일까? 아마 대부분이 맞췄겠지만 '도시지역'이다. 도시지역은 우리가 연상하기 쉬운 집이 있고, 상가가 있는 토지를 연상하면 쉽다. 자연히 이런 주거건축물과 상업시설이 들어오다보니 같은 지목이라도 몸값이 남다르다. 현재 가장 쓸모있고, 비싼 땅이라 하면 '도시지역'에 있는 땅이라 여겨도 무방한 것이다.

그렇다면 가치있는 땅이란 무엇일까? 많은 사람들이 '저평가된 땅', '좋은 땅'을 찾는 안목이 없어 걱정이라고 말한다. 물론 고수들처럼 앞으로의 미래를 그리기란 어렵겠지만, 초보자들도 쉽게 판단할 수 있는 방법이 바로 토지용도에서 시작된다. 위의 4가지 토지용도 중에서 주목해야 하는 용도지역은 '관리지역'이다.

관리지역은 앞으로 도시지역과 자연환경, 농림업 등을 고려하여 지속적 관리를 하는 지역이라 볼 수 있다. 즉, 관리지역은 앞으로 도시지역으로서의 신분상승 가능성이 많은 토지용도이지만, 도시지역에 비교하면 같은 지목이라고 하더라도 훨씬 저렴함을 알 수 있다. 가치있는 땅이라는 것은 이러한 '가능성'을 의미하는 것이기도 하다.

그렇기에 고수들은 도시지역과 인접한 관리지역의 토지를 눈여겨 본다. 도시개발이 활발하여 앞으로 더욱 많은 땅을 필요로하게 될 곳의 토지를 선점하는 것도 그러한 이유 때문이다.

이런 정보는 어디서 알 수 있냐고? 누구나 열람가능한 토지이용계획확인원에 들어가보면 토지용도 지역을 모두 확인 할 수 있고, 추가로 해당 토지에 해당하는 규제도 알 수 있다. 의심할 필요없이 나라에서 지정한 이러한 규제는 토지의 가치를 판단하는 가장 기본적인 방법이 된다.

필자역시 이론보다는 실전이 중요하여 현장을 자주가고, 전문가의 노하우를 듣는 편이다. 그러나 가만히 살펴보면 사람들은 자신만의 해석집을 들고서 토지분석을 하면서 가치를 찾기 어렵다고 말하는데, 그것은 아주 기본적인 정립이 되어있지 않기 때문이다. 과도하게 많은 이론을 공부할 필요는 없지만, 하나를 알아도 정확하게 아는 것이 중요하다. 그것이 토지투자, 가슴은 뜨겁게 머리는 차갑게 해야하는 이유이다.