농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 『농지법』에 의한 농업진흥지역

또는 『산지관리법』에 의한 보전산지 등으로서 농업이나 임업의 진흥과

산림의 보전·육성이 필요한 지역에 지정되는 용도지역의 하나이다.<출처:서울시>

농림지역 중 농업진흥지역 및 보전산지, 초지 등으로 지정된 지역 등은 각각 『농지법』, 『산지관리법』,『초지법』 등에 의해 추가적인 행위제한을 받게 된다. 가령 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 경우 일반적으로 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없도록 되어 있다.

위에서 살펴보았듯이 농림지역은 농지법과 산지관리법의 개별법에 의하여 별도의 행위제한을 받도록 되어 있으며 농지법에서 농림지역은 농업진흥지역과 농업진흥지역외로 크게 나뉘어 지며 농업진흥지역외의 지역은 특별한 행위규제가 없기 때문에 국토이용계획원에서도 일반적으로 표시되지 않습니다.

여기서 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘어 집니다

1. 농업진흥구역 

= 농업의 진흥을 도모하여야 하는 아래에 해당하는 지역으로서 농림수산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역

(가) 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
(나) ‘가’에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역

농업진흥구역은 농업의 진흥을 목적으로 대규모로 집단화된 경지정리된 전/답을 뜻합니다.

이런 이유로 각종 개발행위가 어려운곳이 바로 농업진흥구역이며 농업진흥구역에서의 행위제한을 알아보겠습니다.

(1) 농업진흥구역 안에서의 행위제한

가) 원칙적 허용행위 - 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배, 고정식온실․ 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치, 농막 및 간이퇴비장 설치, 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행

나) 예외적 허용행위

㉠ 농수산물(농산물․임산물․축산물․수산물을 말함)의 가공․처리시설의 설치 및

    농수산업(농업․임업․축산업 수산업을 말함) 관련 시험․연구시설의 설치

㉡ 어린이놀이터․마을회관 등 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 및 이용시설의 설치

㉢ 농업인주택 이나 기타 대통령령이 정하는 농업용시설 또는 축산업용 시설의 설치

㉣ 국방․군사시설의 설치

㉤ 하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치

㉥ 문화재의 보수․복원․이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석이나 기념탑 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치

㉦ 도로․철도․전기공급설비 그 밖에 대통령령이 정하는 공공시설의 설치

㉧ 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위

㉨ 농어촌소득원의 개발 등 농어촌발전에 필요한 시설

여기서 특이한 점은 바로 농업인 주택이 가능하다는 점입니다.

그럼 과연 농업인 주택이 무엇인지 알아볼까요?

농업인 주택을 지으려면 먼저 농업인이 되어야 하기에 먼저 농업인의 정의에 대해서 알아볼까요?.

농업인 = 농업에 종사하는자로서 다음 각호에 해당하는자

1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는자

2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖의 농업생산시설에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는자

3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는자

4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인자

농업인이 되려면 위의 네가지 조건중 어느 하나만 충족하면 됩니다.

또한 이렇게 농업인이 되었다고 농업인 주택을 지을수 있는것은 아니고 아래와 같은 조건이 충족되어야합니다.

농업인 주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설물로 한다.

다만, 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농어업인 주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인 주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농어업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적을 제외한다)을 해당 농어업인 주택의 부지면적으로 본다. <개정 2010.9.20, 2012.7.10>

1. 농업인 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것

가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대

나. 해당 세대원의 노동력의2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대

2. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것

3. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다)·구(도농복합형태의 시의 구에있어서는 동지역에 한한다)·읍·면(이하 "시·구·읍·면"이라 한다) 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것

주말주택의 경우 대부분이 도시민들이 주말을 이용한 체험영농등을 위한 주택이므로 

도시민이 농업인으로 인정받기는 극히 어려운것이 현실입니다.

이렇듯 농업진흥구역내에서는 농업인이외에는 건축등의 행위가 극도로 규제된다고 이해하고 있으면 쉽습니다.

다음으로 농업보호구역에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

2. 농업보호구역 

= 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2) 농업보호구역 안에서의 행위제한

농지법령상 농업보호구역 안에서의 농업인의 소득증대와 생활여건 개선을 위한 토지이용행위로서 설치할 수 있는 시설에 해당하는 것

㉠ 농업진흥구역 안에서 허용되는 행위는 모두 농업보호구역 안에서도 허용됨

㉡ 부지가 20,000㎡ 미만인 농어촌정비법에 의한 관광농원사업으로 설치하는 시설

㉢ 부지가 3,000㎡ 미만인 농어촌정비법에 의한 주말농원사업으로 설치하는 시설

㉣ 부지가 1,000㎡ 미만인 단독주택

㉤ 부지가 1,000㎡ 미만인 제1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓과 일용품(식품․잡화․의류․완구․서적․건축자재․의약품류 등) 소매점, 의원․치과의원․한의원․침술원․접골원 및 조산소, 탁구장 및 체육도장, 동사무소․경찰관파출소․소방서․우체국․전신전화국․방송국․보건소․공공도서관․지역의료보험조합, 마을회관․마을공동작업소․마을공동구판장

㉥ 부지가 1,000㎡ 미만인 제2종 근린생활시설 중 기원, 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것, 테니스장․체력단련장․에어로빅장․볼링장․당구장․실내낚시터, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 게임제공업소, 멀티미디어문화컨텐츠설비 제공업소, 복합유통․제공업소(음반․비디오물 및 게임물에 관한 법률 규정에 의한 시설), 사진관․표구점․학원(자동차학원 및 무도학원 제외)․장의사․동물병원․독서실․총포판매소 기타 이와 유사한 것 (일반음식점과 골프연습장은 제외)

㉦ 부지가 3,000㎡ 미만인 제1종 근린생활시설 중 변전소․양수장․정수장․대피소․공중화장실

위에서 살펴보았듯이 농업보호구역내에서 단독주택이 가능한 것을 알수 있으며 단독주택이라도 다가구/다세대/연립주택은 불가능합니다.

즉, 농림지역중에서 농업진흥구역이외의 지역에서는 도시민의 주말주택용도가 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 토지이용계획원을 발급받았을때 특별히 농업진흥구역이라고 명기되어 있지 않는 한 도시민의 주말주택은 가능하다고 보아도 큰 문제가 없습니다. 농업진흥구역의경우는 웬만하면 투자를 피해야하며 불가피할 경우 개발권역에 들어가는지 면밀히 따져보고 신중히 생각하셔야합니다.