부동산 매매 혹은 임대차계약시에 등기부등본을 확인하다보면 소유자가 1명이 아니라 여러 명 인 경우가 있습니다. 

오늘은 이렇게 부동산이 단독소유가 아니라 공동소유인 경우, 어떻게 계약해야하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

<민법> 제3절 공동소유

제262조 (물건의 공유)

① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

제264조 (공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

제265조 (공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

보존행위: 집을 보수하는 행위 등

관리행위: 집을 임대 놓는 행위 등

처분행위: 집을 매매하는 행위 등

쉽게 이해하면, 공동소유의 부동산을 처분하려면 지분을 가진 모든 사람들이 동의를 해야하고, 공동소유 부동산을 임대하려면 과반수 이상의 동의를 얻어야 유효한 계약으로 인정받는 것입니다. 여기서 말하는 과반수 이상의 동의라는 것은 지분을 가진 사람 수를 의미하는 것이 아니라, 그들이 가진 지분의 과반수를 의미합니다.

예를 들어 설명해보겠습니다.

이 부동산을 처분하려면 1/5씩의 지분을 가진 5명의 동의를 모두 얻어야 유효한 계약이 됩니다. 그렇기 때문에 공동소유의 부동산을 매입할 때는 계약을 하러 나온 매도자가 지분권자들의 인감증명이 첨부된 위임장을 모두 가지고 있는지 꼭 확인해야 합니다.

전세나 월세와 같은 임대차 계약 시에는 3명 이상의 동의를 얻어야 유효한 계약이라 할 수 있습니다.

일반적으로 지분 매매의 경우는 부부가 각각 1/2씩 가지고 있는 경우가 많습니다. 이 경우에는 누구와 계약을 하더라도 지분이 과반을 넘지 못하기 때문에 매매계약이든 임대차계약이든 2명 모두의 동의를 얻은 상태에서 계약을 맺어야 유효한 계약이라 할 수 있습니다.

만약, 공동소유의 부동산 지분을 가진 누군가가 다른 지분권자들 몰래 임대하여 임대료를 받고 있었다면, 이는 부당이득이 되어 자신의 지분을 초과하는 부분에 대해서는 다른 지분권자들에게 반환해야 합니다.

부동산계약을 할 때 일반적으로 공인중개사의 도움을 받지만, 최종적으로 결정하는 것은 계약당사자입니다. 부동산은 삶과 밀접한 관계가 있기 때문에 계약과 관련된 기초적인 내용들은 숙지해두는 것이 좋습니다.