2. 수급불균형 역대 최대

임대차법 시행→종부세 폭등·대출 규제→전셋값 들썩→월세 난민

종부세 부담이 월세 상승으로…정부 "세입자에 조세 전가 제한적"

내년 8월 임대차법 시행 2년…"갱신주기로 전·월셋값 급등 불가피"

주택시장에서 '전세의 월세화' 현상이 뚜렷해지고 있다.

서울 임대차 시장에서 월세가 낀 거래 건수가 역대 최대치를 기록하고,

서울 아파트 평균 월세도 지난해 대비 10% 이상 상승하는 등 세입자들의

주거 불안이 갈수록 커지고 있다.

1) 지난해 7월 말 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 '전월세상한제'와

임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는

'계약갱신청구권'이 시행되면서 전세를 월세나 반전세(보증부 월세)로

돌리는 전세의 월세화 현상이 가속화할 것이라는 우려가 컸다.

2) 종합부동산세 등 보유세 부담이 사상 최대로 늘어나고, 대출 규제와

금리 인상 등 금융규제 강화까지 겹치면서 집주인들이 늘어난 세금 부담을

세입자들에게 전가하면서 임대료가 상승

결과

3) 서울 아파트 월세 거래량이 사상 최대치

서울에서 월세가 포함된 아파트 임대차 거래량은 5만8432건(25일 기준)으로,

1~11월 기준 역대 최대치

4) 종부세 부과 기준일 이후 월세 급격한 상승

서울 아파트 월세 가격은 9월보다 0.32% 상승했다. 지난 1월 0.28% 상승한 뒤

상승 폭이 줄면서 5월에는 0.07%를 오르면 보합세를 유지했다.

하지만 종부세 과세 기준일인 6월 1일을 지나 상승 폭이 확됐다.

6월엔 0.13%로 상승 폭을 키우더니 8월에는 0.29%, 9월 0.30%, 10월 0.32% 급등

5) 월세 임대료 상승

서울 아파트 평균 월세 가격은 지난달 123만4000원으로, 112만원과 비교해

10.2% 올랐다. 전국적으로 아파트 평균 월세는 지난달 80만2000원으로

1년 전과 비교해 12.5%나 상승

앞으로

6) 전월세 전환율의 한계(신규계약)

정부는 지난해 9월29일부터 계약 갱신 과정에서 전세 보증금을 월세로

바꿀 때 적용되는 전월세전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다.

하지만 전월세전환율 인하 효과가 제한적일 것이라는 지적이다.

전월세전환율이 지켜지는 않는 경우가 많고, 신규 계약 때는 적용되지

않기 때문이다. 집주인이 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받는

과정에서 전월세전환율을 초과하는 수준까지 월세를 올려도 이를

제지할 마땅한 방법도 없다.

7) 입주물량 감소

내년에는 서울 등 수도권 지역의 신규 입주 물량이 줄어 들 것으로 예상된다.

서울은 2만520가구에 그쳐 올해(3만1835가구)보다 1만 가구 넘게 입주

물량이 줄어든다. 경기는 올해 11만3607가구에서

내년 10만7042가구로 감소한다.

* 쟁점

임대차법 시행→종부세 폭등·대출 규제→전셋값 들썩→‘월세 난민’

앞으로 월세시장이 더욱 확대될 것이다.

전세에서 밀리면 이제 월세로 가야 한다.