아파트나 다세대 같은 집합 건물의 경우는 하나의 집합등기에 건물과 토지의 정보가 모두 표기돼 있다. 하지만 단독이나 다가구 주택은 건물과 토지의 등기가 따로 존재하고 있다.

이렇게 건물과 토지 등기가 따로 있는 건물을 임차하는 경우 일반적으로 건물 등기부에 근저당과 같은 제한물권이 없으면 안전한 물건이라고 생각하기 쉽다. 하지만 토지등기부에 제한물권이 걸려 있다면 쉽지 않은 상황이 된다.

건물 등기부에 제한물권이 없어 이를 임차한 세입자가 있다고 가정하자. 그러나 이 세입자가 자신이 살던 건물이 경매에 부쳐지고 나서야 건물이 아닌 토지에 선순위근저당이 설정돼 있다는 사실을 알았다면 어떻게 될까?

결론부터 얘기하면 상황에 따라 보증금을 전액 돌려 받지 못할 수 있다. 여기 시가가 2억 원인(토지 1억 원, 건물1억 원) 단독주택이 있다. 등기부상 건물권리관계는 깨끗하지만 토지에만 1억 원의 근저당이 설정돼 있을 때 1억 원으로 임대차계약을 맺었다고 가정하자.

이후 건물과 토지가 일괄적으로 입찰에 부쳐져 시세의 80%선인 1억6000만원에 낙찰된다면 토지저당권자가 먼저 8,000만원을 배당받고 남는 8,000만원만 임차인에게 돌아간다. 결국 이 임차인은 보증금 2000만원을 되찾지 못하는 것이다.

이렇게 토지와 건물에 각각 근저당이 설정돼 있고, 임차인까지 있는 단독주택이 경매에 나왔을 때 더 고민할 거리가 많아지는 건 입찰자다.

일반적으로 경매물건을 분석할 때는 말소기준권리를 찾아내 임차인 보증금 인수여부를 따져보게 된다. 그런데 경매물건의 권리관계가 1순위 토지근저당, 2순위 임차인, 3순위 건물근저당이라고 한다면, 임차인의 보증금 인수여부는 어떻게 따져야 할 것인가가 문제다.

건물 근저당을 기준으로 하면 임차관계는 매각되더라도 말소되지 않아 낙찰자가 인수해야 하고, 반대로 토지 근저당을 기준으로 하면 모든 권리는 전부 말소돼 낙찰자가 인수하는 권리는 없게 된다. 이처럼 최초 저당권 일자를 어디로 기준을 두느냐에 따라 권리관계가 달라지게 된다.

이 같은 경우 토지부분과 건물부분 권리분석을 따로 해야 한다. 이는 토지근저당권자는 토지의 낙찰대금에서 배당을 받아가게 되고, 건물근저당권자는 건물의 낙찰대금에서 배당을 받아가기 때문이다. 또 임차인은 토지를 목적으로 임대차관계를 맺은 것이 아니라 건물을 사용할 목적으로 임차대관계를 맺었기 때문에 임차인 보증금 인수여부는 건물을 기준으로 권리관계를 따져야 한다.

따라서 위와 같이 1순위 토지근저당, 2순위 임차인, 3순위 건물근저당의 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하게 된다.

단독주택이나 다가구주택처럼 건물과 토지의 등기부가 따로 존재하는 경우 양쪽의 등기부를 꼼꼼히 따져 예상치 못한 피해를 방지해야 할 것이다.