부동산경매를 처음 접하는 분들일수록 경매 낙찰을 기다리는 것 만큼이나 중간 절차가 잘못돼 큰 손해를 보지 않을까 하는 걱정을 하게 된다.

그도 그럴것이 부동산경매를 진행하면서 실수로 인한 손해를 막으려면 공적장부 해독능력과 시세정보 수집능력 등 갖춰야 할 게 한 두 가지가 아니기 때문이다.

그러나 이런 불안을 잠재우고 보다 안전한 경매 결과로 이끌어주는 업종이 우리 시장에는 존재한다. 부동산경매 컨설팅업이 바로 그것이다.

일부 몰지각한 컨설팅 업체의 사기행각이나 바가지 수수료 등으로 곱지 못한 시선을 받고 있는 것도 사실이지만 대부분의 컨설팅 업체는 묵묵히 고객의 의뢰를 자기 일처럼 맡아 처리해주고 있다. 때문에 단골 컨설팅업체를 보유하고 있는 경매 투자자들도 적지 않다.

그러나 부동산 컨설팅을 이용할 때 가장 꺼려지는 것이 바로 수수료다. 통상 경매대행을 의뢰할 때 수수료 기준은 감정가의 1%, 또는 최저가의 1.5% 선이다. 물론 이 안에서 업체와 의뢰자가 협의를 거칠 수도 있다.

하지만 바로 이 수수료가 낙찰받은 물건을 취득하는 데 필요한 경비로 인정을 받는다면 어떨까. 또 법원경매정보 이용료 역시 필요경비로 인정받을 수 있다면 많은 도움이 될 것이다.

국세청에 접수된 심판청구건(조심2012서1753[심판]) 판결에 따르면 컨설팅 수수료가 필요경비로 인정될 경우 그만큼 차후 낙찰받은 물건을 매각할 때 과세되는 양도소득세를 줄일 수 있다.

「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고 이 취득가액은 매입가액과 취득세 및 등록세, 기타 부대비용을 가산한 금액으로 규정하고 있다.

국세청은 이를 판결에 인용, 부동산경매 컨설팅비용은 자산을 취득하기 위해 지출한 부대비용에 해당한다고 해석하고 날인된 영수증과 확인서 등에 의해 지급사실이 인정된다고 설명했다.

그러나 차후 이 같은 문제에 직면해 동일한 심판을 받기 위해서는 컨설팅 의뢰자 본인이 준비할 사항들이 있다. ▲수수료 지출사실 증빙이 가능한 금융기록 ▲컨설팅업체와의 부동산경매 대행(또는 컨설팅) 계약서 ▲컨설팅업체의 날인된 수수료 영수증(법인 또는 대표자 명의)과 확인서, 인감증명서 등이다.

판결 전문을 보면 청구인이 필요경비로 인정받기를 원했던 것은 기존 시설 철거비용, 베란다 공사비용 등 다수였지만 컨설팅비용을 제외하면 모두 비용지출 사실이 증명되지 않았거나 진술이 엇갈린다는 이유로 청구가 받아들여지지 않았다. 이는 거꾸로 말하면 증빙사실 증명이 될 때 공사비와 철거비 모두 필요경비로 인정받을 수 있다는 것이고 나아가 관련 계약서와 영수증, 확인서가 얼마나 중요한지를 시사하는 것이다.

자산 규모가 일정 정도를 넘어서는 순간, 돈 버는 것보다 세금을 아껴야 한다는 말을 여러 차례 들으셨을 것이다. 경매로 낙찰받은 부동산은 대부분 시세보다 낮게 취득한 경우가 많아 양도소득세가 발생할 확률도 매우 크다. 따라서 필요경비 산정과 절세에 대한 지식과 정보 습득에도 게을리 하지 않는 분들이 되시길 바란다.