주택임대차보호법은 전월세로 주택을 임차해 살고 있는 서민들의 보증금을 지켜주기 위한 장치다.

하지만 최근 경매시장에서는 이를 악용해 최우선변제금을 노리고 전입하는 이른바 위장임차인으로 추정되는 사례가 적잖게 눈에 띈다. 이런 가운데 지난해 7월 대법원에서는 이러한 위장임차인들에게 경종을 울리는 판례를 내놔 화제를 모으고 있다.

2011년 11월 11일 C씨는 대전 중구 소재 한 아파트에 임차보증금 2000만원으로 임대차계약을 맺었다. 같은 달16일 전입일자와 확정일자를 받아 소액임차인의 자격까지 모두 갖췄다.

임대차계약 한달 후인 12월 23일 이 아파트는 경매에 부쳐졌고 이후 한차례 유찰을 거쳐 2012년 5월 21일 3억9900만원에 낙찰됐다. 하지만 이후 배당과정에서 이 사건의 채권자인 S저축은행이 C씨의 우선변제에 이의를 제기해 C씨는 보증금 2000만원을 돌려 받지 못했다.

이후 C씨는 배당이의를 소를 제기해 자신은 소액임차인이므로 배당이 적법함을 주장했지만 이는 받아들여지지 않았다. 오히려 재판과정에서 놀라운 사실들이 드러났다.

C씨는 이 사건의 아파트 인근에 또 다른 아파트를 소유하고 있었으며 이 아파트에 임대차 계약을 체결하며 기존에 소유하고 있던 아파트는 1억5000만원에 전세계약을 맺었다. 또한 C씨의 남편인 J씨는 공인중개사로 해당 아파트 인근에서 공인중개사 사무실을 운영하고 있었으며 이 아파트의 임대차계약을 중개했다. 여기에 C씨는 이 사건 아파트를 낙찰받은 경락인에게 이사비용 130만원과 미납 관리비를 지급받은 사실도 드러났다.

경매와 주택임차인보호법에 대해 잘 알고 있던 J씨는 이를 악용해 곧 경매에 부쳐질 아파트를 물색한 후 이러한 아파트에 임대차계약을 맺으며 소액임차인 지위를 갖춰 보증금을 돌려 받는 과정에서 이득을 취하고자 한 것이다.

여기서 그치지 않고 불과 6개월 후 J씨는 자녀 명의를 빌려 또 다른 아파트를 임차했고 이 아파트가 경매에 나오자 낙찰 받았다. 임대차계약시 소액임차인 우선변제금에 해당하는 2000만원을 보증금조로 하는 계약을 체결했음은 물론이다.

이 같은 사실들을 근거로 대법원은 C씨가 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있기에 C씨는 정당한 소액임차인에 해당하지 않는다고 판결했다. <대법원 2013.12.12. 선고2013다62223 판결>

요컨대 소액임차인의 보증금 우선변제 원칙에는 변함이 없으나 C씨의 경우 정당한 소액임차인이 아니라는 ‘자격’ 문제를 법원이 제기, 배당자격을 박탈한 것이다.

위 사례가 우리에게 주는 교훈은 명백하다. 대항요건만 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하려는 의도가 있다면 정당한 임차인으로 인정할 수 없다는 것이다.

최근 전세난이 심화되면서 시세보다 낮은 가격에 임대차계약을 체결하면 보증금을 모두 지킬 수 있다고 꼬드기는 업자들이 종종 보인다. 대개는 소액임차인의 보증금 우선변제 조항을 들먹이지만 정작 본인들이 이를 모두 책임질 수 없다는 사실은 알려주지 않는다.

이 같은 사탕발림에 넘어가 무턱대고 임대차계약을 체결했다가 보증금을 되찾을 수 없는 상황에직면할 수 있음을 명심해야 할 것이다. 또 경매 직전의 채무자 입장에서도 쉽지는 않겠지만 얼마라도 건져보겠다는 유혹에 빠져 업자의 꼬드김에 넘어가선 안된다. 이는 곧 수수료를 노린 일부 업자들의 악덕영업을 방조, 조장하는 행위이기 때문이다.