임대차보호법에서는 영세한 임차인들이 보증금을 경매절차에서 우선해서 배당을 받을수 있도록 최우선변제권을 명시해 놓았습니다. 상가와 주택 모두 최우선변제권이 있는데 임차인이 상가일때와 주택일 경우 최우선변제권에 해당되는 소액임차인 적용방법은 다르게 하고 있습니다.

상가로 이용되고 있는 1층 물건이 경매로 나와 낙찰이 되었는데 이 상가에는 2015.7.14. 사업자등록을 한 임차인이 보증금 5백만원 월 50만원에 임차해 있는 것으로 조사되어 있습니다. 임차인은 말소기준권리인 2005.2.15. 근저당권보다 늦게 사업자등록을 했으므로 대항력은 없습니다. 기록상 배당요구를 한 것 되어 있으나 확정일자는 받지 않았습니다. 확정일자를 받지 않았으므로 우선변제권은 행사할수 없습니다. 소액임차인에 해당이 된다면 근저당권보다 먼저 배당을 받아갈수 있을텐데요. 이 임차인은 배당기일에 상가임차인으로 최우선변제에 해당하여 배당을 받을수 있을까요?

주택 임차인인 경우 월차임이 있다 하더라도 보증금만 가지고 최우선변제를 받을수 있는지 없는지를 보면 되는데 상가는 그렇지 않습니다. 상가임차인의 경우 월차임*100+보증금, 즉 환산보증금이 최우선변제금액안에 들어와야 소액임차인으로서 배당을 받을수 있습니다.

소액임차인으로 최우선변제를 받기 위해서는 담보물권설정일과 그 당시 시행령에 있는 환산보증금 금액을 확인해 보셔야 하는데요. 이 사건의 경우 2005년도에 근저당권이 설정되었으므로 그 당시 소액임차인의 환산보증금한도가 얼마인지를 확인해봐야 합니다. 이렇게 하는 이유는 훗날 환산보증금 금액이 늘어나서 선순위인 근저당권자등의 담보가치가 훼손되는 것을 막기 위함입니다.

법령 - 상가건물 임대차보호법 시행령

[시행 2002.11.1] [대통령령 제17757호, 2002.10.14., 제정]

2005년에 시행중이었던 상가건물임대차보호법 시행령을 보니 이 당시에는 서울도 4500만원 이하에 1350만원까지 최우선변제를 해줬습니다. 근저당권자 입장에서는 대출당시 시행중이던 시행령에 있는 금액만을 감안하여 대출을 해 줬을 것입니다.

임차인은 최우선변제권으로 2005년 설정된 근저당권 보다 먼저 배당을 받아갈수 없습니다. 이렇게 상가임차인이 소액임차인에 해당이 되려면 환산보증금 공식을 통해 적용여부를 따져봐야 합니다.

법령 - 상가건물 임대차보호법 시행령

[시행 2015.11.14] [대통령령 제 26637호, 2015.11.13., 일부개정]

현재 시행중인 시행령으로 본다면 최우선변제를 받을수 있겠으나 앞선 담보물권이 있어 과거의 금액으로 해당여부를 따져봐야 해서 결국 임차인은 배당을 받을 수 없을 것으로 보입니다.