경매에 참여하는 많은 사람들이 온전히 자신의 자본만을 갖고 입찰에 참여하지는 않는다. 실수요자는 물론 투자자들까지도 자금 부족이나 레버리지 효과를 노리고 대출을 받는 경우가 태반이다.

주지하다시피 경매는 일반적인 거래와는 달리 처음 입찰할 때 최저가의 10~20%를 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치르게 된다. 이 때 자금이 부족한 낙찰자를 위해 금융기관들이 일반담보대출과 비슷한 조건으로 자금을 대출해 주곤 한다. 이것이 바로 경락잔금대출이다.

소유권 이전과 동시에 대출을 해 준 금융기관은 1순위로 근저당을 설정한다. 경락잔금대출은 낙찰대금 지불을 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출해 준다는 점, 즉 담보대상이 경매물건이라는 점에서 일반 주택담보대출과는 차이가 있다.

이런 경우 경락잔금대출을 실행해준 은행은 거의 대부분 1순위 근저당을 설정할 수 있다. 경매는 낙찰과 동시에 근저당, 가압류 등의 권리가 말소되기 때문이다. 즉 은행입장에서는 가만히 앉아서 우량 부동산에 1순위로 돈을 빌려주고 이자를 챙길 수 있는 것이다.

때문에 대부분의 금융기관에서는 경락잔금대출을 취급하고 있다. 정식 명칭이 없어도 은행 직원과 상담을 해보면 대개는 경락잔금의 70~80%까지 대출이 가능하다는 답변을 얻을 수 있다. 개인 신용에 따라 금리나 대출기간, 상환조건이 다르긴 하지만 경매낙찰 부동산을 담보로 대출받기 쉽다는 본질은 같다.

그러나 경매로 낙찰받은 부동산이 무조건 환영받는 것은 아니다. 일단 1금융권에서는 차후 자금회수가 쉬운 주택 위주로 대출을 진행하고 있다. 즉 상가나 공장, 토지, 단독주택 같은 경우는 대출 절차가 까다로워질 수 있고 대출한도 역시 50% 정도로 아파트나 다세대에 비해 적다. 아예 주택 외에는 대출을 해주지 않는 기관도 상당수다.

아울러 돈을 빌려주는 기관이 1순위 근저당을 설정할 수 없는 부동산도 대출이 안 된다. 이것은 아파트도 마찬가지다. 예전에는 후순위 대출을 통해 어느 정도의 대출이 가능했지만 2014년 현재는 1금융권은 물론 캐피탈에서도 후순위 대출을 해주지 않고 있다.

경매물건에 얽힌 권리에 따라서도 대출이 제한될 수 있다. 법정지상권과 분묘기지권, 선순위임차인 등 경매 낙찰로 말소되지 않는 권리들이 존재하는 부동산에 대해서는 대출이 불가능한 경우가 대부분이다. 심지어는 경매정보 사이트에 표시된 기록만으로도 대출이 불가능해질 수 있다. 또한 유치권과 같이 해당 부동산에 분쟁의 소지가 있는 물건은 아예 원천적으로 대출이 거부된다.

취재과정에서 상담사는 필자에게 은행을 직접 방문해 상담할 것을 권했다. 개개인별로 자산 보유상황과 신용이 모두 다르기 때문에 맞춤 상담을 통하는 것이 더 효과적이라는 것이다.

정리하면 금융기관이 경매낙찰 받은 부동산에 대해 호의를 베푸는 것은 1순위 근저당을 설정할 수 있을 때만 유효하다. 그 외의 경우는 이러저러한 이유 때문에 대출한도나 금리 면에서 제약이 커지는 만큼 경매 입찰에 앞서 이 점을 유의해야 한다. 기한 내에 잔금을 내지 못해 보증금 10~20%를 떼이지 않기 위해서라도.