Q. 안녕하세요, 제주도에 거주 중인 50대 남성입니다. 오래전부터 지켜봐 오던 땅이 있어 이를 경매로 낙찰받았습니다. 이 땅에는 컨테이너 창고와 벽돌집이 있고 법정지상권이 성립한 상황입니다. 마당에는 농작물이 심어져 있는 상황이고요. 대지 사용을 위해 건물주와 협의를 하고자 했지만 문을 잠그고 잠적해 연락이 되지 않고 있습니다. 어떻게 해야 할까요?

A. 법정지상권이란 경매나 매매 등 여러 원인을 통해 건물 소유주 명의와 건물이 속한 대지 소유주 명의가 달라질 때 발생합니다. 대지 소유자가 바뀌면 대지 내 건물 또한 철거될 확률이 크기 때문에 건물주의 권리가 훼손될 우려가 있는데요. 법정지상권은 바로 이런 상황을 방지하기 위해 성립하는 권리로 대지 소유자가 타인의 건물을 함부로 철거하지 못하도록 하는 근거가 됩니다.

때문에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 땅은 매매나 경매를 불문하고 거래가 잘 이뤄지지 않습니다. 그러나 이 같은 사정을 미리 인지하지 못했거나 알고 매입했으나 낭패를 볼 위기에 직면한 경우, 대처하는 방법은 아래와 같습니다.

    1. 지료 청구

법정지상권이 성립하는 건물이라도 어쨌든 그 건물이 서 있는 땅은 타인의 것이기 때문에 대지 소유주는 건물 소유주에게 지료, 즉 땅을 빌려주는 대가로 금전을 청구할 수 있습니다. 이를 건물주가 거부하거나 협의하고도 지키지 않을 경우, 대지 소유주는 지료청구소송을 제기합니다.

이를 통해 대지 소유주는 건물 소유주에게 지료에 상당하는 금전을 받아낼 법적인 근거를 확보할 수 있습니다. 다만 이번 질문의 경우 협의 대상인 건물주가 잠적한 상황이기 때문에 소송 자체를 공시송달로 진행할 공산이 큽니다. 시간이 걸릴 가능성은 크지만 이렇게 지료청구 소송을 걸어 승소할 경우, 대지 소유주는 지료 청구권을 획득합니다. 지료는 공시지가의 5~ 10% 범위 내에서 양측이 협의해 결정하는 것이 보통입니다.

   2. 법정지상권 소멸청구

소송을 마치고 지료를 받고자 해도 건물주가 이를 지불하지 않으면 아무런 소용이 없습니다. 그렇다고 내 마음대로 땅을 사용할 수도 없기 때문에 대지 소유주는 답답해질 수밖에 없습니다. 법정지상권이 성립하고 있는 한, 대지 소유주라고 해도 건물 내외부에 침입하거나 임의로 훼손할 수 없기 때문입니다.

그러나 건물주가 지료청구를 받고도 일부러 2년 간 지료를 내지 않았거나, 2년이 경과하기 전이라도 2년 분 이상의 지료가 체납될 경우 대지 소유주는 건물에 대해 법정지상권의 소멸청구를 주장할 수 있습니다.

이때 건물주가 대지 소유주에게 해당 건물을 매수하라는 청구를 제기할 가능성이 존재합니다만 이는 지상권 소멸이유가 존속기간 만료에 해당하는 경우에 주장할 수 있을 뿐, 지료의 체납 때문에 법정지상권이 소멸된 경우에는 청구할 수 없다는 판례가 이미 존재하고 있음을 아울러 참고하시기 바랍니다.