입찰 전 충분한 사전조사 필수

부동산을 싼 값에 장만하려는 사람들이 늘면서 경매 투자에 관심을 가지는 실수요자들도 덩달아 늘고 있다. 내 집 마련을 위한 실수요자들 뿐 아니라 소액투자를 위해 경매 전선에 뛰어든 실속파 투자자까지 다양한 부류의 투자자들이 경매장을 찾는다.

경매에 참여한다고 누구나 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많고 괜찮은 물건의 경우 지나친 경쟁으로 이익률이 현저하게 떨어지는 경우도 많다. 물론 일반 중개업소를 통해 부동산을 구입하는 것보다 가격 면에서 유리하지만 남들을 따라하다가는 낭패를 보기 쉽다.

최근 몇 년 동안 경매시장 대중화로 입찰 경쟁률이 70% 후반대로 완만한 상승세를 유지하고 있다. 웬만큼 괜찮은 물건은 낙찰가가 감정가의 80%대 정도다. 한창 인기 있는 아파트 낙찰가율과 맞먹는 경우가 허다할 만큼 경매시장이 뜨겁다.

이럴 때는 겉이 조금 흠이 있어 보이지만 사실은 얼마든지 시간 또는 약간의 비용을 들이고 해결할 수 있는 물건을 찾아내면 가격 면에서 훨씬 남보다 유리하게 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회를 가질 수 있다. 남보다 좀 더 낮은 값에 낙찰 받을 수 있는 물건은 어떤 것일까?

우선 감정가가 시세보다 매우 낮은 물건을 찾아보자. 한 번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 정보 수집이 요구 된다.

입찰일 변경·연기 후 재경매 물건도 대체로 저가에 낙찰된다. 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 붙여진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다.

세입자가 많은 경매물건도 대체로 저가 낙찰되는 대표적인 물건이다. 주택에 세입자가 많은 물건은 권리관계가 깨끗한 경매물건보다 낙찰가율이 낮다. 이는 명도처리에 애를 먹을 것을 먼저 생각하기 때문이다.

다수의 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이라면 다른 채권자보다 최우선적으로 낙찰대금에서 배당을 받기 때문에 문제가 없다. 오히려 세입자가 배당을 받길 원해 새로운 낙찰자에게 빠른 명도확인서를 부탁하기도 한다. 경매에서는 권리를 못 갖는 세입자가 있는 집들이 더 애를 먹는다는 점을 염두에 둬야 한다.

남들과 똑같이 등기부등본 상 안전하고 세입자 관계없이 채무자 겸 소유자가 거주하는 물건의 경우 낙찰가율은 껑충 뛰게 마련이다. 입찰 전 권리와 물건 조사를 통해 충분히 낙찰 후 치유하거나 해결할 수 있는 물건이라면 과감하게 저가에 입찰하는 결단력도 요즘 같은 시기에 필요한 투자법이다.

   ‘외견 상’ 하자 물건 노려볼 만

이젠 부동산 경매도 투자전략을 바꿔 차별화해야 할 때다. 경매도 틈새시장을 활용하면 다른 상품보다 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 틈새물건은 대개 일반인들이 입찰을 꺼리고 또한 접근하기도 쉽지 않은 부동산이다. 이런 부동산은 수회 유찰돼 일반물건보다 싸게 낙찰 받을 수 있어서다.

유찰이 잦은 경매 물건들 대부분은 여러 문제 때문에 입찰에 엄두가 나지 않는 물건들이 많다. 예를 들어 유치권, 법정지상권, 선순위 가압류, 선순위 임차인 있는 물건, 법적인 분쟁의 소지가 많은 토지 물건 등 다양한 사례들이 있다. 하지만 겉으로만 문제가 있을 뿐 해결 가능성이 높은 경매에 부쳐진 부동산은 남들이 입찰을 꺼려 낙찰가율이 현저하게 낮는 게 보통이다.

이들 하자있는 틈새물건을 잘 연구하는 것만으로도 투자에 성공할 수 있는 지름길을 터득하는 방법이 되기 한다. 다만 경매 투자지식을 갖추고 문제를 해결할 능력을 갖춰야 하는 건 기본이다. 경매 물건에서 높은 수익을 올릴 수 있는 문건에 대해 알아보자.

외견상 함정이 있는 물건이 돈이 된다. 경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위 세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건은 특히 수익이 많다. 그러나 주의할 점은 권리관계자의 항고에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

선순위 임차인이 있는 경매물건도 철저히 세입자 분석을 해볼 필요가 있다. 경매시장에서 수요자들은 선순위 임차인이 있는 물건은 무조건 피한다. 선순위 임차인이란 해당 주택에 최초로 설정된 권리보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자나 기타 다른 방법으로 권리를 확보한 사람을 말한다. 이런 물건은 낙찰 금액 외에 임차 보증금을 추가로 부담해야 하기 때문에 응찰을 꺼린다. 따라서 유찰 횟수가 많다. 그러나 물어줘야 할 임차금액과 낙찰금액을 합해서 시세보다 30% 가량 싸면 우량물건이다. 이 경우 명도에 저항이 전혀 없어 오히려 편하다.

대지권 없는 공동주택도 잘 따져봐야 한다. 대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일에 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 붙여지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세 놓거나 살기에는 불편이 없으며 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다.

낙찰자 있는 재경매물건도 대체로 저가에 낙찰된다. 재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰 받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 경매물건을 말한다. 통상 재경매 물건은 총 물건의 10%정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기 때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다.

확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택도 분석해 볼 필요가 있다. 경매주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법의 확정일자 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문이다. 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다.