법정지상권은 경매 등을 원인으로 건물과 대지의 소유자 명의가 달라졌을 때, 건물이 무단 철거되는 것을 방지함으로써 건물 소유자의 이익, 나아가 건물을 철거하고 새로 짓는 비용을 줄이려는 사회적 이익의 보호 차원에서 성립하는 권리다.

대개는 토지경매 입찰 전, 해당 토지 위에 건물이 있나 살펴보고 법정지상권이 성립하는지 여부를 가리는 것이 보통. 그러나 오늘 소개할 판례는 토지가 아니라 법정지상권이 이미 성립한 건물을 경매로 낙찰받아 소유권을 이전했을 때에 관한 것이다.

A씨는 제주도에 토지와 건물 2채를 보유하고 있다가 1991년 3월과 4월, 2차례에 걸쳐 2채의 건물을 B씨에게 증여해 소유권이전등기까지 정상적으로 마무리됐다. 이후 B씨의 건물 2채는 경매로 넘겨야 했고, 이 물건 경매에 참여한 C씨와 D씨는 건물 2채를 낙찰받게 됐다.

문제는 이후에 불거졌다. 해당 대지 소유자가 건물의 이전 소유주였던 B씨의 지료 연체를 근거로 건물을 낙찰받은 C씨와 D씨의 법정지상권 또한 소멸됐다며 건물 철거 및 토지 인도를 청구하고 나선 것.

대지 소유자는 지료 연체를 이유로 하는 지상권소멸청구와 함께 법정지상권의 존속기간 경과로 인한 소멸 등 2가지 쟁점을 들어 이들의 법정지상권이 소멸했다고 주장했다.

이에 대해 원심은 B씨가 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 토지에 대해 건물의 소유를 위한 관습법상의 법정지상권을 취득했고, C씨와 D씨가 순차로 경매절차에서 이 사건 건물을 매수함으로써 위 관습법상의 법정지상권을 등기 없이 취득했다고 인정했다.

이어 원심은 대지소유자가 C씨와 D씨의 법정지상권 취득 전에 지상권소멸청구를 했다고 인정할 증거가 없고 서로 약정한 지료에 관한 등기도 이뤄지지 않았다며 C씨와 D씨의 손을 들어줬다.

이는 법정지상권이 일단 성립한 건물은 존속기간이 남아 있고 지료를 지불한다면 낙찰 받아서 무탈하게 사용할 수 있다는 의미로 정리된다.

상고심을 맡은 대법원 역시 이 부분에 대해서는 원심 판결에 위법이 없다는 판결을 내렸다.

그러나 대법원은 법정지상권의 존속기간 경과에 대해서는 원심과 다른 판결을 내놨다. 대법원 재판부는 “관습법상의 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 최단 존속기간을 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 그 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년으로 규정하고 있다”고 전제한 뒤 “원심이 이 부분에 아무런 판단을 하지 않고 원고의 청구를 배척한 것은 법리를 오해하고 판단을 누락해 판결에 영향을 미친 것”이라는 결론을 내렸다.

대법원은 “쟁점이 된 건물이 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합해 판단해야 한다”며 이 부분 사건을 다시 심리토록 했다. <대법원, 2013.09.12, 선고 2013다43345 판결>

이상의 판례에서 알 수 있는 사실은 크게 2가지다. 첫번째는 지료 청구 후 연체로 인한 법정지상권 소멸의 주장이 성립하려면 대지 소유자와 건물 소유자가 서로 약정한 지료의 액수와 지급주기 및 방법 등에 대한 등기가 이뤄져 있어야 한다는 것이다.

두번째는 법정지상권의 존속기간에 대한 사실이다. 법정지상권의 최단 존속기간이 건물의 견고함이나 해체 난이도에 따라 30년, 15년으로 각각 달라진다는 사실은 경매 초심자로선 알기 어려운 것 중 하나다.

위 2가지 사실을 통해 법정지상권이 성립된 물건을 고를 때, 판단기준을 보다 구체화할 수 있다는 점에서 오늘 소개한 판례는 상당히 유익한 것으로 평가된다. 다만 낙찰 후 구체적인 활용방안이 세워지지 않은 상황에서는 분쟁으로 인한 손해 가능성도 배제할 수 없는 만큼 신중히 활용해야 할 지식이라는 점도 잊어서는 안되겠다.