부동산 경기의 지역 양극화가 심화되면서 덩달아 중소 건설사들이 부도 공포에 몸을 사리고 있다. 경기불황에 따른 수주부진과 자금난이 갈수록 심화되고 있어서 중견 건설·시행사들이 줄줄이 몰락하고 있다. 최근에는 국내 굴지의 유수한 건설사마저 유동성 악화로 부도 공포에 빠지는 등 심각한 위기에 겪고 있다.

더불어 건설사들이 보유하고 있거나 개발 진행 중인 사업용 부지나 건설사부지, 공사 중인 전원주택 부지 등 사업용 토지의 할인 매각은 물론 담보권 실행에 의한 임의 경매물건 들이 부쩍 늘어나고 있다. 이는 한창 부동산 경기가 좋을 때 건설사나 시행사가 개발용으로 토지를 미리 마련할 때 과다한 담보를 은행으로부터 안고 매입했다가 건설경기 부진으로 부지가 경매에 부쳐지게 된 것이다.

경매에 부쳐지는 사업용 토지와 건물은 서울보다는 수도권(의정부, 성남, 여주)과 충청권 일대 지역에서 많이 경매에 부쳐지며 각 지방법원마다 한 달이면 3~5건 정도가 경매에 부쳐지고 있다.

주로 임야를 전원주택 부지나 펜션, 연립주택으로 형질 변경하는 전원형 부지나 농지를 전용해 택지로 조성하는990~3,300㎡ 대 중대형 부지가 많으며 공장, 근린시설 등 다양한 농지나 대지 등 토지가 경매에 부쳐지고 있다.

수도권 일대 땅의 경우 낙찰가율 65~70%, 충청권·지방의 경우 60~70%대 등 낮은 낙찰가율을 보이며 싼값에 낙찰되는 사례가 많다. 그러나 수도권 일대 상업용지나 입지여건 좋은 대지의 경우 감정가의 90% 또는 감정가에 근접해 높은 값에 낙찰되는 토지가 꾸준히 늘고 있다.

최근에는 부동산 개발사업자가 아닌 자금여력이 많은 개인 투자자들이나 공동투자자들이 사업용으로 법원 경매시장에 참여하는 비율이 늘어나는 추세이다. 이는 부동자금이 많아 일반인들의 투자참여가 늘고 있는 현상 때문이다.

   거품 빠진 경매 물건 유망

개발 진척속도가 어느 정도 마무리된 경매물건이 훨씬 투자하기 유리하다. 전원주택의 경우 임야를 형질 변경했거나 농지전용을 마친 토지를 고르면 사업 진척속도가 빠른 장점이 있다.

대체로 사업주체(건설사, 시행사, 지주)가 사업을 진행하기 전 시장조사나 수요를 끝낸 후에 개발하기 때문에 사업초기에 나온 경매물건보다는 어느 정도 사업이 진행이 이루어졌거나 마무리 단계에 있는 토지를 골라 개발 또는 재분양하는 것이 유리하다.

사업이 중단된 경매 토지의 경우 대체로 감정가가 시세보다 훨씬 저렴하게 잡힌 게 통례이다. 개발지 토지의 경우 매매사례가 많지 않아 감정사가 감정가를 보수적으로 잡는 게 보통이므로 한 두 차례 유찰된 토지는 시세보다 30~40% 정도 저렴한 값에 낙찰 받는 경우가 허다하다.

따라서 감정가와 시세와의 비교를 통해 충분히 가격 거품이 빠진 경매 토지를 고르는 게 관건이다. 조사 후 감정가가 시세보다 20~30% 싼 값에 경매에 부쳐진 경우 과감하게 첫 입찰에 참여하는 것도 한 방법이다.

경매 토지의 경우 매입 목적을 분명히 하고 반드시 유사 개발 사례나 분양사례 등을 종합적으로 검토 후 토지 전문가나 부동산 개발사업 경험자로부터 자문을 받은 후 입찰하는 것이 바람직하다.

   토지 ‘함정’ 따진 후 입찰

경매물건이란 점에 유의해 해당 개발부지 위에 건물이 있는 지 여부를 따져 법정 지상권, 또는 공사대금 채권과 관련된 유치권, 소유권에 대한 소송이 진행되는지 등 예고등기나 가처분 등 법적분쟁이 있는 지 등을 사전에 조사해야 한다. 또 개발에 따른 개발허가 가능 여부 등을 관공서나 지역 주민들로부터 정확히 탐문조사 한 후 입찰에 참여해야 한다.

권리관계 조사와 세밀한 물건분석을 통해 전 소유자가 경매로 넘긴 이유 등을 조사하고 혹시 경매 취하 가능성이 있는 지 여부를 경매에 부친 채권은행으로부터 확인한 후 입찰하는 것이 좋다. 대체로 입지여건이 좋은 개발토지의 경우 경매 진행 중 경매 자체 취하되는 사례도 종종 있어 주의해야 한다.

이유 없이 싼 토지는 반드시 함정을 안고 있다고 봐야 한다. 여러 번 유찰 된 경우 혹시 토지가 안고 있는 하자는 없는지, 개발 가능성이 없거나 건축에 따른 허가가 불가능한지 등 공법상 하자 여부를 입찰일 전에 체크하고 입찰을 결정해야 한다.