인도명령결정에서부터 집행을 접수하기까지의 과정

가. 인도명령이 결정되는 과정

 경락부동산인도명령의 과정은 소유자 및 채무자인 경우 즉시 인도명령결정을 하여 주는 것이 원칙이다.

따라서 소유자 및 채무자에 대한 인도명령결정은 송달만 제대로 된다면 아무런 문제 없이 늦어도 한달 이내에 집행절차를 전부 완료할 수 있다.

그러나 피신청인이 세입자(임차인)인 경우에는 일단 심문절차를 거쳐야 한다.

도 법원에 따라서는 배당절차가 끝난 다음에야 인도명령의 여부를 결정한다.

세입자가 법원에서 배당금을 수령하고 난 다음에 이사를 갈 수 있게 하려는 법원의 배려이다.

이러한 조치가 없는 경우에는 낙찰인이 잔금을 납부하고 인도명령을 신청했을 때 심문하고 인도명령을 결정한다면 세입자는 배당금을 받지도 못하고 낙찰인에 의하여 쫓겨 날 수도 있는 것이다.

일반적으로 배당기일이 잔대금을 납부하고도 약 한달 뒤에야 잡힌다는 점을 감안하고 보면 세입자에 대한 인도명령이 결정되어 집행하려면 적어도 2-3개월의 시간을 필요로 할 수 있다는 점을 알고 있어야한다.

요즘에는 인도명령에 대한 심문기일을 따로 잡지 않고 심문서로 대체하는 경우도 많이 있다.

심문기일이 잡히면 낙찰인도 같이 심문기일에 출석하여야 한다.

실제 심문기일이라고 하여 별 다른 일은 생기지 않는다.

단지 세입자가 혹시 억울할지 모르므로, 판사에게 가서 말이나 한마디 해보라는 취지 외에는 그 의도를 달리 찾을 수가 없다.

심문방법을 심문서로 하거나 혹은 심문기일로 하거나 걸리는 시간은 거의 같다고 보면 된다.

낙찰인이 인도명령결정문을 우편배달부로부터 송달 받고 대법원 홈페이지에 들어가서 나의 사건 검색란에서 사건부호가 “타인”으로 나가는 인도명령의 사건을 검색하면 피신청인에게 송달되었는지의 여부를 판단할 수 있다.

나. 송달의 중요성

 인도명령이 결정되어 인도명령을 신청한 낙찰인에게 송달되어 도착한다고 하여 바로 집행할 수 있는 것은 아니다.

반드시 피신청인 즉 인도명령의 대상이 되는 사람에게도 송달이 되어서 경매계로부터 집행문과 송달증명을 받아야 하며, 집행문과 송달증명을 받지 못하면 집행관실에서 집행의 접수조차도 받지 않으니 인도명령의 송달은 상당히 중요한 일이다.

송달이 디지 못하여 인도명령을 집행하지 못해서 애태우는 경우도 상당히 볼 수 있다.

따라서 부동산을 인도 받는 것은 송달을 얼마나 잘 할 수 있는가 하는 것이 관건이 되기도 한다.

송달이 반드시 되어야 하는 이유는 집에서 쫓겨나는 사람이 법원의 결정문도 받지 못하고 쫓겨나서야 말이 되지 않는다. 는 관점에서 보수적으로 생각하는 법원이 많은 것이다.

그러나 수도권의 경우 한두번 특별송달을 해서 송달불능이 되면 공시송달을 하여주는 법원이 상당히 많으므로 크게 걱정할 일은 아니나, 지방의 경우 특별히 송달을 엄격하게 하는 보수적인 법원이 많다.

예를 든다면 의정부지방법원의 경우에는 한번만 송달이 안 되어도 공시송달을 해주는 반면에 부산지방법원의 경우에는 공시송달의 요건을 맞추기가 어려운 경우가 비일비재한 것이 현실이다.

(특별송달이란 법원에서 하는 일반적인 소송문서를 우편으로 보내는 것을 말하며 료금이 현재를 기준으로 하면 4500원이다.

공시송달은 법원게시판에 2주 동안 부쳐놓음으로 송달된 것으로 보는 것을 말한다.

송달이 원활한지의 여부에 따라 부동산을 인도 받는 시간이 얼마나 걸릴지의 여부가 결정되는 것이므로 송달을 잘한다는 것이 곧 부동산의 인도를 빨리 받을 수 있다는 결론에 이르게 된다.)

다. 집행관실의 집행절차

 경매초보자가 명도를 한다고 자신이 낙찰 받은 집에 열심히 드나드는 경우가 많다.

나는 이런 점은 별로 탐탁치 않게 보고 있다.

실제로 경매 당한 집에 가서 보면 사정이 좋아서 경매를 당하는 경우는 거의 없고 대부분 사정이 딱한 경우들이다.

사정이 딱한 집에 자주 가서 사람을 만나본다고 해봤자 더 보태주고 싶은 마음만 생길 뿐이다.

실제로 이런 경우 과도한 이사비용을 지출하는 경우를 수 없이 보아왔다.

그러나 이사비용을 많이 준다고 상대방이 진심으로 고마워하지도 않으며 실제로 집을 한 채 사주기 전에는 그 집 가계에 큰 보탬도 되지 않는다는 사실을 모르고 있는 점이 안타까운 것이다.

이제 생각을 해보자.

내가 낙찰 받아서 소유하게 된 집에 나 혼자 가서 빨리 집을 비워달라고 하는 것이 효과적일까?

아니면 집행관과 같이 가서 집을 빨리 비워달라는 것이 더 효과적일까?

집행관이 약 5-6만원 정도 되는(집행비용은 지역에 따라 차이가 심하다) 집행비용을 받고서 현장에 나가서 피신청인 즉 집을 옮겨야 할 사람을 만나서 뭐라고 얘기할 것인가?

집행관은 그 집에 가서 이사를 자발적으로 가지 않으면 부득이 집행관이 강제로 들어낼 수밖에 없다는 사실을 설명하고 대부분 약 보름 정도의 시간을 주고 낙찰인과 협의를 하여 집을 비우라고 한다.

이렇게 일정한 기간을 주는 것을 계고절차라고 하지만 실제로 이런 계고절차는 법률적으로는 존재하지 않는다.

단지 사람과 사람 사이의 일이므로 인도명령의 피신청인에게 적어도 보름 정도는 시간을 주어야 하지 않을까 하는 담당집행관으로서 인도적인 배려일 뿐이다.

(그런데 법에도 없는 제도인 계고를 전국 집행관 회의에서 2회를 하기로 결의를 했다니 이해가 힘들 지경이다.)

참고로 하시기 바란다.

또 이런 계고과정을 통하여 막상 집행을 할 때, 투입되어야 할 인원과 장비를 판단하여 집행을 원활하게 하려는 목적도 있다.

그렇다면 혼자 가서 집을 비우라고 하는 것과 집행관과 동행하여 가서 집을 비우지 않으면 집행관이 전부 들어내겠다고 하는 것과 그 효과가 같을까?

당연히 집행관과 더불어 가서 계고절차를 밟는 것이 효과가 아주 극대화되는 것임은 두말할 나위가 없는 것이다.

실제 이러한 효과는 상대방의 목에 칼을 겨누고 협상을 하는 것과 마찬가지로 볼 수도 있을 것이다.

지금은 많은 사람들이 주변에 집행을 당하는 것을 많이 보고, 이치적으로 생각을 하기 때문에 과도한 이사비용을 요구하는 경우가 별로 많지 않다.

그러나 10여 년 전만 하여도 낙찰인에게 맡겨놓은 것처럼 수천만 원씩의 이사비용을 요구하는 철없는 사람들도 많았었다.

지금은 대부분 집행비용 정도의 수준으로 이사비용이 협의가 되므로 구태어 낙찰 받자마자 자기가 낙찰 받은 집을 뻔질나게 드나들며 시간을 없에고 돈을 낭비하는 일이 없어야 할 것이다.

그러면 지금까지의 인도과정을 정리하여 보자.

1) 매각대금을 납부하면 무조건 인도명령신청부터 접수한다.

2) 인도명령결정문을 받으면 상대방에 대한 송달여부를 확인하여 경매법원에 집행 문부여신청과 송달증명을 신청하여 받는다.

3) 인도명령정본 (내가 받은 것)과 집행문 송달증명을 가지고 법원 내에 있는 집 행관 실에 인도집행신청을 한다.

4) 집행관과 함께 계고를 나간다.

5) 이사 나갈 사람과 이사비용에 대하여 협의를 한다.

지금까지 수백 건의 명도를 하는 과정에서 위와 같은 과정을 거쳐서 집을 인도 받는 것이 가장 효율적인 방법으로 판단하고 있다.

일부의 몰지각한 사람들은 서울의 경우 5-6만원에 지나지 않는 집행비용을 아끼느라고 혼자 가서 일을 처리하다보면 많은 이사비용을 주기도 하는 경우가 생기는 것을 볼 수도 있다.

결코 좋은 방법은 아니라고 할 것이다.