경매물건을 검색하다 보면 ‘토지별도등기’라는 문구를 쉽게 접할 수 있다. 경매를 처음 접하는 사람들에게는 다소 생소할 수 있지만 의미를 따져보면 큰 어려움은 없다. 토지별도등기가 어떤 것이며 어떤 사유로 인해 발생되는지, 경매참가시 유의할 점 등을 사례를 통해 알아보도록 하자.

등기부등본에는 토지등기부와 건물등기부가 있는데 단독주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 존재하지만 집합건물(아파트, 연립, 다세대주택 등)의 경우 토지와 건물이 일체로 거래되도록 돼 있어 하나의 등기부만 존재한다.

토지별도등기란 집합건물에서만 볼 수 있는 것으로 건물에 없는 권리관계가 토지에 설정돼 있다는 것을 알리기 위해 집합건물임에도 따로 토지등기부를 만든 것이다.

집합건물 등기부는 1동 전체의 표제부, 전유부분의 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 이때 전유부분의 표제부에 토지에 대한 권리인 대지권이 등기 되고, 대지권의 표시 아래 부분에 대지권비율이 기재된다. 이것이 토지등기부를 대신하고 있어 집합건물에는 토지등기부가 없는 것이다.

토지별도등기가 발생하는 이유는 건축주가 건축을 할 때 토지를 담보로 먼저 대출을 받은 후 건물을 신축하고 준공이 되면 분양대금으로 대출금을 상환하고 세대별로 토지등기를 해줘야 되는데 이것이 제대로 진행되지 않은 경우다.

그렇다면 토지별도등기는 어떻게 표시될까. 이는 건물등기부등본의 전유부분 표제부를 확인해 보면 알 수 있다. ‘토지별도등기’가 존재할 경우 이 곳에 표기가 되는 것이다. 따라서 등기부등본을 볼 때는 이런 부분까지 감안해서 꼼꼼하게 검토하는 자세가 필요하다.

토지별도등기 물건이 경매에 부쳐지게 되면 토지근저당권자는 배당을 받게 되고 근저당권은 소멸하게 된다. 낙찰 후 말소라는 원칙과, 낙찰자의 사용수익을 최대한 보호하는 것이 경매법원이 취하는 한결 같은 자세다.

또 법원은 경매로 인해 잔금이 납부되었을 때에는 대지권 성립전부터 토지에 별도등기로 설정돼 있던 근저당권은 ‘낙찰자가 인수한다는 취지의 특별매각조건’이 정해져 있지 않은 이상 소멸한다고 판시하고 있다.

따라서 토지별도등기가 있는 물건은 토지등기부상의 채권자가 배당신고를 했는지 확인하고, 특별매각조건이 붙은 물건의 경우에는 문제해결의 실마리가 없는 한 입찰에 신중해야 할 것이다.