서울에 사는 주부 박모씨는 요즘 밤잠을 이루지 못한다. 한달전에 낙찰 받은 아파트의 임차보증금을 떠 안아야 할 처지에 놓였기 때문이다.

경매공부를 시작한지 얼마 안 되는 전업주부였던 박모씨는 2회 유찰된 감정가 3억원짜리 서울 상계동 소재 중소형아파트를 단독으로 1억 7000만원에 낙찰 받았다.

이 물건의 권리관계를 살펴보면 1순위 근저당(2,000만원), 2순위 대항력있는 임차인(2억원), 3순위 담보가등기(1억원) 등이다. 박 모씨는 단순히 말소기준권리 이후 모든 권리들은 소멸된다는 생각을 했기 때문에 아무런 의심 없이 입찰에 참여했다.

하지만 여기서 문제가 터진 것이다. 말소기준권리라고 생각했던 1순위 근저당의 채권이 변제돼 낙찰로 소멸될 것이라고 생각했던 후순위임차인이 선순위임차인으로 바뀐 것이다.

어떻게 이런 일이 발생했을까? 내막은 이렇다. 후순위임차인이 1억 9,500만원에 낙찰된 것을 확인하고 자신의 임차보증금을 회수하지 못할 것을 염려해 1순위 근저당 2,000만원을 대신 변제한 것이다. 즉 임차인은 1순위 근저당(2,000만원)만 없으면 자신이 선순위임차인의 지위를 얻게 돼 자신의 보증금을 지킬 수 있다고 판단을 내린 것이다.

이처럼 경매를 하는데 있어 대위변제는 반드시 확인해야 할 부분이다. 대위변제란 경매가 진행되고 있는 해당 부동산에 이해관계가 있는 제 3자가 채무자를 대신해서 채무를 변제해 해당 채무자의 순위를 말소시키는 행위를 말한다.

경매에서 대위변제가 중요한 이유는 권리분석상 인수하는 권리가 없을 것으로 생각했던 권리가 대위변제를 통해 인수해야 하는 권리로 바뀔 수 있기 때문이다.

그렇다면 어떤 경우에 대위변제 가능성이 높을까? 말소기준권리가 되는 1순위 근저당 금액이 지나치게 소액이고, 2순위 임차인의 임차보증금액이 크거나 확정일자를 받지 않은 대위변제 가능성을 의심해봐야 한다. 다만 대위변제는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지만 가능하다. 그래서 낙찰자는 빠른시일내에 잔금을 납부하는 것이 유리하다.

만약 대위변제를 통해 예상치 못한 피해를 입을 위기에 처했다면 낙찰자는 어떠한 방법으로 구제를 받을 수 있을까?

▲매각허가 결정 전에 대위변제 사실을 알았다면 매각불허가신청 

▲매각허가 결정 후~매각허가결정확정 전에 알았다면 즉시항고 

▲매각허가결정확정 후~매각잔금납부 전에 알았다면 개시결정에 대한 이의 내지는 낙찰대금 감액신청 등의 방법으로 불복신청을 하면 된다.

다시 기본으로 돌아와보면 앞서 예시된 박 모 주부의 경우처럼 대위변제를 모르고 있을 경우, 경매 낙찰을 위해 기울여 왔던 그간의 노력이 물거품이 될 수 있다.

따라서 1순위 근저당권 설정액이 미미한 경매물건에 임차인이 있는 경우에는 대위변제 가능성을 염두에 두고 권리분석에 나서는 신중함과 경매 입찰 당일, 등기부등본을 다시 한번 열람해보는 철저함이 동시에 요구된다.