부동산경매에 관심을 가지고 조금만 공부해보면 알게 되는 것이 바로 ‘임차인’이라는 존재다.

경매로 나온 부동산의 임차인은 기본적으로 채무가 과다한 부동산을 빌려 사용했다는 원죄(?)도 있으나 일부 악의적인 부류를 제외한 대다수는 선의의 피해자라 할 수 있다.임차인 스스로는 채무관계와 관련해 잘못한 것이 없지만 멀쩡히 사용하고 있던 부동산이 남의 손에 넘어가게 되는 사태를 눈뜨고 바라보아야만 하기 때문이다. 이 때문에 억울한 마음이 생길 수밖에 없고 순순히 인도명령에 따르지 않는 경우도 흔하다.

특히 이 글을 읽고 계신 독자들 중에서도 주택 또는 상가 등을 빌려서 사용 중인 ‘임차인’이 다수 계실 것으로 믿는다.

이렇게 본인이 임차해 사용 중인 부동산이 경매로 넘어갔을 때를 대비해서라도, 또는 ‘임차인’ 신분을 벗어나고자 아파트 입찰계획을 세울 때를 대비해서라도 경매 부동산을 사용 중인 임차인에 대한 대처법을 알아두는 것은 사실 매우 긴요하다.

이에 오늘 임차인에 대한 입찰자들의 고민 중에서도 가장 빈도가 높은 관리비 등의 주요 이슈를 골라 쉽고 알기 쉽게 답변을 작성함으로써 대처법을 알아볼까 한다.

#. 낙찰받은 아파트에 관리비가 밀렸다면… 누구 책임?

통상 거주 중인 아파트가 경매로 넘어가게 되면, 거주자가 누구든지 간에 관리비를 내기가 싫어지는 것은 그야말로 인지상정일 것이다. 임차인이라면 언제 어떻게 될 지 모르는 집인데, 관리비까지 꼬박꼬박 내고 살기가 아까울 테고, 소유자가 직접 거주 중이라면 관리비 낼 돈이 이미 없는 상태일 수도 있다. 그러나 어찌됐든 아파트가 경매로 넘어가 낙찰되면, 그래서 낙찰자가 잔금을 치르고 소유권이전등기를 경료했다면 해당 아파트의 정상적인 사용 수익을 위해 체납된 관리비는 정산되어야 한다.

여기서 논란이 되는 것이 바로 밀린 관리비를 누가 내느냐는 것이다. 상식적으로 생각하면 그동안 살면서 관리시설을 사용한 쪽이 이를 내는 것이 당연하겠지만 경매 실무에서는 이렇게 처리되지 않는다.

임차인의 경우 배상순서에 밀려서 보증금을 전액 또는 일부 떼이는 사례가 많기도 하고 소유주 역시 관리비 낼 돈이 없다며 쩔쩔매는 경우가 많다. 그러나 그렇다고 해서 그동안 밀린 관리비를 낙찰자가 모두 다 내는 것도 불합리한 것은 마찬가지다.

이 사안은 별 거 아닌 것 같아보이지만 소송이 걸려 1심, 2심을 거친 뒤 대법원까지 올라갔던 내용이다. 경매물건정보를 오래, 많이 보신 분들은 알겠지만 아파트 체납 관리비는 보통 수만원이나 수십만원 단위지만 많게는 수천만원 단위까지 올라간다. 실제 경매물건이 쏟아지던 2012년 강남에서는 밀린 관리비만 수천만원에 달하는 고가 아파트가 여러 채 등장해 화제를 모으기도 했다.

결론을 말씀드리면 밀린 관리비는 체납 주체(채무자 또는 임차인)와 낙찰자가 나눠 낸다. 이때 나누는 기준을 보면 관리비 항목 중 ‘공용 부분’은 낙찰자가, ‘전용 부분’은 체납 주체가 내는 것으로 굳어지고 있다.

다만 염두에 둘 것은 이처럼 나눠 내는 기준은 기존의 판례를 참고해 이렇게 하는 것이 좋겠다는 방안 정도지, 반드시 여기에 따라야 하는 강제력이 있는 것은 아니다.

기존 판례가 있는 만큼 소송으로 가면 같은 결론이 나오겠지만 얼마 안되는 관리비 때문에 비용과 시간을 들여 소송절차에 돌입하는 것은 그야말로 어리석은 생각이다. 때문에 실무에서는 낙찰자가 밀린 관리비와 이사비를 함께 계산해주는 조건으로 명도확인 각서를 받는 케이스가 많다.

낙찰자 입장에서는 경매로 낙찰받은 부동산이니만큼 법원의 강제집행명령을 발부받아 강제로 짐을 들어내는 방식을 취할 수도 있겠지만, 명도라는 것이 결국 사람 대 사람의 일이고 비용도 적잖게 발생하는 만큼 그 비용 범위 안에서 서로 좋게 해결하려는 경우가 대부분이다.

때문이 임차인 입장에서도 턱도 없는 이사비용을 요구하며 버티다가 짐짝처럼 쫒겨나는 것보다는 합리적인 이사비용과 관리비 정산을 약속받고 정해진 기일 안에 퇴거해주는 것이 유리하다는 점을 잘 알아둘 필요가 있겠다.

# 낙찰 후 임차인을 만났는데 외국인입니다. 어떻게 하죠?

임차인이 외국인이라고 해서 특별히 다르게 경매절차나 배당원칙이 다르게 적용되는 것은 아니다.

국내 거주 외국인이라도 정상적인 입국절차를 거쳐 적법한 임대차 계약을 유지하는 경우라면 내국인과 동일한 임차보증금을 배당받을 수 있고 법적 보호도 받을 수 있다. 이는 해당 부동산 낙찰자 역시 인도명령이나 명도소송을 통한 법적 대처가 가능함을 시사한다.

다만 이런 케이스에서 문제가 되는 것은 해당 외국인 임차인이 본인의 권리를 제대로 신고해두지 않은 경우다. 강제집행을 위해 인도명령을 신청하려 해도 외국인 임차인이 누군지를 알 수 없기 때문에 인도명령 집행 자체가 어그러지는 것이다.

특히 대사관 부속 건물이라던지, 대사관 사저로 쓰이는 부동산이 경매로 나온 경우, 낙찰받아 강제집행 하려고 했다가는 외교문제(!)로도 비화될 가능성이 존재해 최악의 경우에는 계약기간이 끝날 때까지 기다려야 하는 사태도 발생할 수 있다.

사실 이런 것은 사전에 체크해봐야 할 부분이지만 아파트나 단독주택의 경우에는 임차인 명도를 부담없어 하는 분위기가 팽배해 있어 실무적으로는 언제든지 불거질 수 있는 문제라 사료된다.

결론을 내리자면 본인이 낙찰받은 부동산 임차인이 외국인일 경우에는 해당 지역을 관할하는 외국인출입관리소를 먼저 찾는 것이 현명한 처사다.

국내에 거주하는 외국인들은 체류지가 변경되면 외국인출입관리소에 신고를 해야 하기 때문이다. 이를 통해 낙찰자는 인도명령 대상자를 구체화할 수 있다. 법원은 바로 이 체류지변경신고의 효력을 전입신고와 동일하게 간주한다는 것도 함께 참고하자.

물론 외국인 임차인이라고 해서 차별하기보다는 대화를 통한 퇴거를 유도하는 것이 좋다는 것은 분명하다. 필요하다면 통역을 구해서라도 유연한 협상과 대화를 통해 해결하는 것이 경매 낙찰 후 가장 좋은 명도 결과임을 언제나 명심하자.