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부동산 경매
| 초보자를 위한 공매 길라잡이 | 행복한 중개업 / 2017.10.12 | |
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초보자를 위한 공매 길라잡이 1.부동산 공매란? 2.공매절차 및 참여방법 3.경매와 공매의 차이점 1. 부동산 공매란? ※ 법률의 규정에 따라 공적 기관에 의하여 강제적으로 이루어지는 매매. 경매(競賣)가 개인에 의하여 이루어지는 사적(私的) 경매에 대하여 국가기관에 의해 이루어지는 공적(公的) 경매를 말한다. 공매에는 담보권의 실행방법으로 행하여지는 임의경매(任意競賣:민사소송법 제724조 또는 제735조)와 강제집행의 수단으로 이루어지는 강제경매(强制競賣)가 있다.
강제경매는 사법상의 권리의 실현을 위하여 민사소송법(601조 또는 666조)에 따라 행하여지는 경우와 공법상의 권리의 실현을 위하여 국세징수법(61조)에 따라 행하여지는 경우로 구별할 수 있다. 단순하게 공매라고 할 때에는 통상 국세징수법에 따라 이루어지는 경우를 말하며, 공법상 금전급부의무의 불이행에 대한 강제집행으로서 체납처분 절차에서 압류한 물품을 환가하는 수단으로 행하여진다.
2. 공매절차 및 참여방법 ■ 공매물건 확인방법 공매에 참여하기 위해서는 우선 공매되는 부동산을 확인해 자신에 알맞은 물건을 찾아야 한다. 공매물건은 일간신문, 한국자산관리공사(www.kamco.co.kr)의 부동산 플라자, 전화문의, 온비드(인터넷공매)시스템 등을 통해 확인할 수 있다. 신문공고의 경우 유입·고정·수탁자산은 중앙일간지에 공고되고 압류자산은 본사의 경우 4대경제지, 지방의 경우 해당 지역신문에 공고된다. 또 공고 하단부에는 차기 공매일자, 공고신문 등을 예고하고 있어 참고하면 된다. 또 자산공사를 직접 방문해 확인할 수도 있다. 이럴 경우 자산공사 부동산 플라자의 매물전시대와 터치스크린을 통해 물건을 찾을수 있고 열람석에 비치된 공매목록, 매물바인더와 감정서 등을 통해서도 확인이 가능하다. 또 관심물건에 대해서는 현장에서 곧바로 상담을 받을수 있다. 특히 온비드시스템(www.onbid.co.kr)을 통해 인터넷으로 편리하게 확인할 수도 있다. ■ 공매참여절차
공매에 참여하려면 신문이나 인터넷(온비드시스템)을 통해 공고된 물건을 지정한 입찰일자와 장소에 직접 나가 현장공매에 참가하시거나 온비드시스템에 입찰서를 제출하는 인터넷공매입찰에 참가하면 된다. 공매는 경쟁입찰로 진행되기 때문에 가장 높은 가격으로 응찰한사람이 낙찰자로 선정된다. 공매장소는 현장입찰의 경우 자산공사 본사(강남구 역삼동) 3층 공매장, 각지사는 해당지역 공매장에서 진행된다예비 건축주님! 공부를 하셔야 부실공사없는 집짓기가 됩니다.사전에 공부나 준비없이 공사를 진행하다가 미심쩍은 점이 발견되면 그때서 검색하고 공부를 합니다. 공부를 하는순간 아는것이 병이되는 경우가 발생합니다.건축정석 시방서대로 공사하는 업자는 거의 없거든요.건축주가 아는많큼 업자와 갈등이 생깁니다.건축주님! 집짓기전에 핵심만 공부하세요!다음카페 도담채주택 전문카페 오셔서 "건축주 이것만 알아도 부실공사는 없다" 최소3번만 읽으면 부실공사 없읍니다.건축주 이것만 알아도 부실공사 없다⇒ 도담채 주택전문 다음카페. 온비드시스템을 통해 인터넷으로 공매에 참여하기 위해서는 입찰전 반드시 온비드 회원으로 가입한 뒤 공인인인증서를 등록해야 한다. 특히 인터넷입찰의 경우는 일정기간 동안 입찰할 수 있는 기간입찰로 방식으로 진행되기 때문에 관심물건의 입찰정보에서 입찰참가버튼이 보여지면 전자입찰서 작성, 참여하면 된다.
입찰전 준비물로는 개인의 경우 입찰금액의 10%를 입찰보증금으로 준비해야 하고 신분증과 도장을 가져가야 한다. 대리인이 참여할 경우는 인감증명이 첨부된 위임장과 대리인의 신분증과 도장을 준비하면 된다. 법인인 경우에는 10%의 입찰보증금과 법인 등기부등(초)본, 정관, 이사회결의록, 법인인감, 인감증명을 갖춰야 한다.
3. 경매와 공매의 차이점 공매(公賣) : 법률의 규정에 의하여 공공기관이 강제적으로 행하는 매매. 매매의 방법은 입찰이나 경매를 통함. ① 민사소송법상의 공매 : 사법상의 강제집행에 의하여 그 목적물을 환가처분(換價處分)하는 방법. 그 전형적인 것은 경매. ② 국세징수법상의 공매 : 국세체납처분 절차의 최종단계, 압류재산을 강제적으로 환가처분하는 것. 세무공무원이 압류한 부동산 ·동산 ·유가증권 ·무체재산권과 제3자로부터 받은 물건은 원칙적으로 입찰이나 경매 방법에 의하여 공매한다(국세징수법 61조).
매각대금 및 압류통화는 국세 ·가산금 ·체납처분비 기타 채권에 배분하고 나머지가 있을 때에는 체납자에게 환부(還付)한다(81조). 체납처분의 목적물의 추산가격(推算價格)이 가산금과 체납처분비에 충당하고 나머지가 없을 때에는 체납처분을 중지하여야 하며, 이 때 세무서장은 결손처분을 할 수 있다. 결손처분을 할 당시 다른 압류할 수 있는 재산이 있었던 것을 발견한 경우를 제외하고는 납세의무는 소멸된다(85 ·86조). 경매(競賣)가 개인에 의하여 이루어지는 사적(私的) 경매에 대하여 국가기관에 의해 이루어지는 공적(公的) 경매를 말한다. 공매에는 담보권의 실행방법으로 행하여지는 임의경매(任意競賣:민사소송법 제724조 또는 제735조)와 강제집행의 수단으로 이루어지는 강제경매(强制競賣)가 있다. 강제경매는 사법상의 권리의 실현을 위하여 민사소송법(601조 또는 666조)에 따라 행하여지는 경우와 공법상의 권리의 실현을 위하여 국세징수법(61조)에 따라 행하여지는 경우로 구별할 수 있다. 단순하게 공매라고 할 때에는 통상 국세징수법에 따라 이루어지는 경우를 말하며, 공법상 금전급부의무의 불이행에 대한 강제집행으로서 체납처분 절차에서 압류한 물품을 환가하는 수단으로 행하여진다.
경매(競賣) : 일반적인 매매의 일종으로서, 경쟁체결방식에 의하는 것으로 구두로 하는 매매.
경매에는 국가기관이 하는 공경매(公競賣)와 사인(私人)이 하는 사경매(私競賣)의 구분이 존재한다.
공경매에는 위에서 말했듯이 민사소송법의 강제집행절차에 의한 경매와 국세징수법에 의한 경매가 있다. 민사소송법에 의한 경매에는 일반채권자에 의한 경매(민사소송법 599조 이하)와 담보권의 실행을 위한 경매(724조 이하:1990년 9월 신설)가 있다. 공경매에 있어서 경락인(競落人)이 새롭게 권리를 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때이다(646조의 2 ·728조). 국세징수법에 의한 경매에 있어서도 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다(국세징수법 77조).
경매에는 국가기관이 하는 공경매(公競賣)와 사인(私人)이 하는 사경매(私競賣)의 구분이 존재한다.
공경매에는 민사소송법의 강제집행절차에 의한 경매와 국세징수법에 의한 경매가 있다. 민사소송법에 의한 경매에는 일반채권자에 의한 경매(민사소송법 599조 이하)와 담보권의 실행을 위한 경매(724조 이하:1990년 9월 신설)가 있다. 공경매에 있어서 경락인(競落人)이 새롭게 권리를 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때이다(646조의 2 ·728조). 국세징수법에 의한 경매에 있어서도 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다(국세징수법 77조). 민사소송법의 개정(1990년 9월) 전에는 민사소송법이 일반채권자에 의한 강제경매(强制競賣)를 규율하였고, 경매법에 의하여 담보권의 실행을 위한 임의경매(任意競賣)를 규율하였다. 따라서 현재는 민사소송법의 개정으로 경매법(민사소송법 부칙 2조)이 폐지되고, 기존의 강제경매 및 임의경매를 모두 민사소송법에서 규율하게 되었다.
민사소송법이 규율하는 ‘일반채권자에 의한 통상의 경매’에는 경매신청을 위하여 채무명의(債務名義)가 필요하나(601조), ‘담보권 실행을 위한 경매’에는 채무명의를 필요로 하지 않는다(724조 1항)는 점에 큰 차이가 있다. 또한 민사소송법상의 경매에 있어서 법원은 경매개시결정을 하는 동시에 직권으로 그 사실을 등기부에 기입할 것을 등기소에 촉탁하여야 하며, 경매절차가 종료하면 법원은 경락인이 취득한 권리의 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다(611조 1항, 728조). 또한 국세징수법상의 경매에 있어서는 체납자가 권리이전의 절차를 밟지 않을 때에 세무서장이 대신하여 권리이전의 절차를 밟는다(국세징수법 79조). |
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