입찰가는 거래가로 ‘시세’ 파악하라

최근 경매 부동산에 입찰했다가 감정가를 시세로 오인해 가격을 높이 쓰는 바람에 잔금 넣기를 포기하는 사례가 늘고 있다. 유찰이 많이 될수록 값싼 부동산으로 착각하기 쉽기 때문이다. 경매 투자에서는 입찰가격을 산정하는 기준을 정하고 실제 입찰장에서 가격을 써내는 것이 매우 중요하기 때문이다. 경매 입찰 시 가격을 정하는 기준을 알아보자.

경매 가격을 산정할 때는 감정가보다 최근 거래사례를 기준으로 얼마나 가격이 싼지를 알아봐야 한다. 아파트, 다세대주택 같은 공동주택은 거래사례를 찾기 쉽다. 그러나 단독주택이나 땅, 지방의 부동산은 거래가 한산해 매매사례를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 초보투자자들은 바가지 쓰기 십상이다.

이럴 때는 내가 알아보고자 하는 지역 내 중개업소에 들러 최근 거래된 사례를 찾아보자. 거래를 알선한 중개업소가 비협조적일 때는 현지 주민 등을 통해 개략적이나마 거래가를 알아낼 수 있다. 다만 한두 개 매물 사례만 알면 진짜 가격을 알아내기 어려우므로 되도록 인근 유사 지역 내 몇 건의 거래사례를 수집해야 한다.

내가 사고자 하는 부동산과 비교해 거래된 사례의 부동산이 면적과 규모에서 차이가 난다면 그 또한 시세 파악이 곤란하다. 부동산 시장의 특성상 규모가 작은 부동산은 거래가가 비싸기 때문이다. 유사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾아내는 것이 중요하다.

실거래가 등기제도 도입 등으로 앞으로는 거래가를 찾기가 쉽겠지만 그래도 기준가격을 찾아내기 위해서는 최소한 동일 규모의 부동산 거래 사례를 기준해 가격을 파악해내는 것이 필요하다.

   매도, 매수자 입장에서 이중 검색

인터넷 사용의 증가와 부동산 인터넷 정보회사의 이용률 급증 탓에 요즘은 부동산 가격을 알아내기 쉬워진 것이 사실이다. 부동산 정보의 공개화도 부동산 가격을 양지로 끌어낸 덕택이다. 그러나 아직도 부동산 거래는 은밀하며 얼마든지 조작이 가능하다. 한동안 사회를 시끌벅적하게 만들었던 아파트부녀회의 가격담합이 한 사례이다. 

조작된 부동산 가격의 피해를 입지 않기 위해서는 적정한 가격을 알아내는 노력이 필요하다. 몇몇 중개업소에 전화를 해 파는 사람 입장에서 시세를 파악해봐야 한다. 그 다음에는 사는 사람 입장에서 가격을 의뢰해 보자. 나름대로 객관적이고 체계화 된 금액대의 통계치를 파악할 수 있으며 가격 형성대를 쉽게 알아낼 수 있다.

공인중개사사무소는 매물 등록이 많은 목 좋은 업소를 골라야 비교를 쉽게 할 수 있다. 그런 다음에는 직거래 장터에서 시세를 파악한다. 인터넷 포털사이트나 생활정보지에 직거래 매물로 나온 유사매물 2~3개를 중심으로 매도자와 매수자 입장에서 집중적으로 가격을 파악해 크로스체크를 해보면 검색이 손쉽다.

  종목별로 시세파악 달리해야

경매로 부동산을 살 때는 종목에 따라 시세 파악을 달리하는 것이 바람직하다. 종목에 따라 각자 사용가치와 교환가치가 다르고 공급과 효용성이 다르다. 아파트 등 주거시설을 거래가 많고 최초 분양가를 알아내기 쉽다. 분양가는 시행 시공사의 원가와 이윤을 보태고 불확실성에 대한 대가를 더한 후 몇 년이 흘러 프리미엄이 덧붙여진 상태에서 시장가격이 형성된다.

따라서 시장가격과 분양가를 비교해보면 시세파악이 손쉽다. 근린과 중심상가 등 상업시설을 최근의 거래가격보다는 투자금액 대비 임대수익에 근거해 가격을 파악해야 한다. 즉 영업 상태와 공실여부, 상권규모와 입지에 따라 사용가치를 기주해 가격을 산정해야 한다.

거래량이 적은 전원·농가주택, 토지 등은 형성된 가격이 천차만별이어서 더 신중하게 가격을 알아봐야 한다. 거래 파악이 어려운 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 친한 중개업자의 도움이 필요하다. 최소 3건 이상의 유사 매물을 비교, 분석한 후 가장 최근에 거래된 매물들을 찾아봐야 한다. 특히 최근에 급하게 매도했던 급매물을 중심으로 가격을 알아내면 정확한 시세거래를 파악할 수 있다. 토지의 경우 표준지 공시지가와 보상가 등도 참고해 가격을 유추해봐야 한다.

거래현장에 있다 보면 거래가를 알아내기 쉽지 않은 경우가 허다하다. 예를 들어 한 지역 내에 일시에 공급 물량이 과다 또는 과소하거나, 매물도 없고 매수세도 없는 고급주택가의 대형 아파트나 연립, 급격한 개발 발표로 인해 가격이 급등하는 호재지역 등은 부동산 값의 적정가를 산정하기 매우 어렵다.

이럴 때는 미래가치와 함께 부동산의 효용성을 중심으로 가격을 산정해야 한다. 아무리 투자성이 있어 보이고 미래가치가 장밋빛이라 하더라도 실제 효용가치가 없다면 비싼 금액을 치를 필요가 없다. 내가 꼭 사고 싶은 금액을 기준해 부동산을 매입하는 것이 후회 없는 부동산 투자법이다.

초보 경매투자자가 소액 경매투자에 실패하는 이유는 가격분석에 실패하는 경우이다. 달랑 한두 개 물건만 보고 시세를 파악한 후 입찰을 결정했거나 부풀려진 감정가에 여러 번 유찰돼 겉으로 값싼 듯 보이는 물건을 덜컥 낙찰 받고나서 나중에 그 부동산 가격의 실체를 알아내고 후회하는 일이 다반사이다.

경매투자에 나설 때는 투자대상 지역 내 부동산 시장 상황에 대한 정보를 최대한 수집하고 감정가의 실체를 파악한 후 유찰 과정을 거쳐 입찰해야 한다. 부동산 중개업소를 통해 시장가격을 알아낼 때도 거래가격의 심한 왜곡이 있는 경우를 조심하고 최소한 서너 군데 업소에서 이중, 삼중 부동산의 낙찰 적정가를 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 느긋한 마음으로 가격 조사를 해야 한 푼이라도 값싼 우량 경매물건을 살 수 있음을 명심해야 한다.