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부동산 경매
| 동일 세대원간의 임대차는 어떻게 풀어나가야 하는가? | 조영준교수 / 2017.08.11 | |
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말소기준권리보다 앞서 전입신고와 점유를 갖춘 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 부릅니다. 대항력 있는 임차인은 경매절차에서 배당요구를 해서 확정일자가 빠르다면 먼저 배당을 받아가거나 배당요구를 하지 않더라도 낙찰자가 보증금을 인수하게 되므로 두가지 중 한가지를 선택할수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 중 위장 임차인들도 더러 있는데요. 위의 아파트 사례 보면 말소기준권리보다 앞선 김옥경 세대가 있습니다. 외형상 대항력이 있고 배당요구를 하지 않아 진정한 임차인이라면 보증금을 인수해야 합니다.
권리분석을 같이 해 보겠습니다. 먼저 집행관 현황조사서를 보게 되면 채무자(소유자) 점유로 되어 있습니다.
점유관계조사서상에는 채무자(소유자) 점유라고 되어 있고 등본 첨부 전입자로 채무자 신현국이 등재되어 있음을 알수 있습니다. 소유자는 이종순인데 집행관 점유관계조사서에는 전입자라 신현국으로 되어 있습니다. 소유자랑 전입자가 틀리니 임차인으로 봐야 할 텐데 채무자(소유자)라고 기재를 해 놓았습니다. 그 이유는 무엇일까요? 집행관은 현황조사시 전입세대 열람 및 해당 물건 주소지의 주민등록등본을 발급받을수 있습니다. 이 등본에 세대주는 신현국 세대원으로 이종순이 있기 때문에 채무자(소유자) 점유라고 한 것입니다.
전입세대열람을 보면
순번에 1번만 되어 있고 최초전입자는 김**, 세대주는 신**로 되어 있습니다. 그렇다면 경매페이지에 나와 있는 김옥경과 점유관계조사서상 신현국은 동일세대인 것을 알수 있습니다.
매각물건 명세서상에도 김옥경은 소유자의 딸이고 채무자 신현국의 부인으로 기재해 놓았습니다. 그렇다면 소유자는 어디에 주민등록이 되어 있을까요?
등기부등본 소유자란에 이종순의 주소가 매각대상 물건 주소지로 되어 있는 것을 확인할수 있습니다. 지금까지의 내용을 종합해 보면 집행관이 채무자(소유자)점유로 해 놓은 것은 매각대상 물건 부동산의 주민등록등본을 발급받아 세대주인 신현국을 확인하고 김옥경은 부인임을 이종순은 세대원으로 등재되어 있는 것을 확인했기에 점유관계조사서 및 매각물건명세서에 기재를 해 준것입니다. 같은 주민등록등본에 같은세대를 구성하고 있는 동일세대원이었던 것입니다. 낙찰을 받은 후 법원사건기록을 열람하면 주민등록등본이 있을 것입니다.
부부관계와 더불어 같은 주민등록등본에 있는 경우에 세대주와 세대원 또는 세대원과 세대원 간에 임대차는 성립이 되질 않습니다. |
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