오늘은 건축물대장의 명칭과 실제 건물의 명칭이 달라 집행관이 임차인 조사를 하지 못한 경우, 그 결과는 어떻게 되었는지 살펴보겠습니다.

위에서 보듯 건축물대장의 명칭은 ‘시티빌리지’로 나와있습니다. 하지만 건물의 외벽에는 ‘씨티빌리지’로 표기가 되어 있어 임차인은 ‘씨티빌리지’로 전입신고를 했습니다.

집행관이 현황조사를 위해 위 주소로 방문을 했으나 점유자를 만나지 못해 결국 동사무소에서 ‘시티빌리지’로 된 주소로 전입세대 열람을 했으나 전입이 없는 것으로 나와 조사된 임차내역 없음, 임대차 관계 미상으로 현황조사내역에 기재했습니다.

경매는 진행이 되어 한 매수인이 낙찰을 받았습니다. 하지만 예상치 못한 임차인이 있었고 낙찰자입장에서는 생각지도 못한 보증금 4,300만원을 물어줘야 하는 상황에 처했습니다.

결국 낙찰자는 임차인에게 보증금 4,300만원을 지급한 뒤, 국가를 상대로 손해배상 청구소송을 했습니다. 집행관의 잘못된 조사로 인해 피해를 입었다는 것입니다.

결과적으로 낙찰자는 보상을 받지 못했습니다. 화해권고결정이 내려졌고, 원고가 청구한 사건을 포기하며, 소송총비용은 각자 부담하는 것으로 끝이 났습니다

판례의 일부를 살펴보겠습니다.

“구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제9조 제3항은 공동주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계서류의 주소는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 공동주택의 명칭과 동·호수를 기록한다고 정하고 있다. 그렇다면 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입신고가 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭과 동·호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지를 확인하면 족하고 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동주택의 외벽에 건축물관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 하여도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다.”

위의 대법원 판례를 보면 집행관은 공부에 표시된 주소지의 전입신고된 세대주만 확인하면 되는 것이고, 다른 이름의 주소지에 전입신고된 세대주까지 확인할 의무가 없다는 것이다. 그렇기 때문에 위 사건의 공부에 표시되었던 ‘시티빌리지’에 대한 전입세대열람을 하였기 때문에 집행관은 의무를 다했기 때문에 국가에서 보상해 줄 필요가 없다는 것입니다.

이러한 경우 피해를 보는 것은 낙찰자만이 아닙니다. 임차인의 입장에서도 임차인으로 파악이 되지 않아 경매가 진행여부를 알지 못하여 배당신청조차 못하여 배당을 받지 못할 수 있습니다.

경매에 참여하실 생각이시면 현황조사서를 신뢰하되 임장을 통해 공부와 실제상에 차이가 없는지 잘 확인하셔야 합니다. 흔한 경우는 아니지만, 괜한 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.

임차인들도 공부상의 주소를 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다. 공부상의 주소와 내가 살고 있는 주소가 일치하는지를 확실하게 확인하셔야 합니다. 위의 경우에는 보증금을 받은 경우지만, 그렇지 않은 경우라면 큰 돈을 날리게 될지도 모르기 때문입니다.

부동산경매는 너무 많은 변수가 있기 때문에, ‘돌다리도 두들겨 보고 건넌다’는 생각으로 임하시기 바랍니다.