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부동산 경매
| 담보권과 조세채권우선권 문제 | 조영준교수 / 2017.08.03 | |
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경매채권자들에게 가장 신경 쓰이는 것이 있다. 나중에 경락대금을 배당받을 때 예상 밖의 복병, 바로 조세채권이다. 통상 채권자들이 담보권을 설정할 때 부동산등기부등본을 보면 선순위 채권을 쉽게 확인할 수 있다. 그런데 문제는 눈에 보이지 않는 우선채권이 몇 개 있는데 대표적인 것이 부동산임차보증금채권과 조세채권이다. 그 외 유치권도 있으나 그것은 바로 현장을 확인해보면 쉽게 알 수 있기 때문에 어느 정도 예상이 가능하다. 부동산임차보증금채권의 경우도 보통 현황조사서에 나오므로 어느 정도 예상할 수 있으나 조세채권은 사실상 사전에 미리 확인하기 힘들다. 흔히 ‘조세채권우선권’이라는 말을 많이 하는데 구체적으로 어느 조세가 어느 경우에 우선할까? 국세기본법은 '국세 . 가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다'고 규정(동법 35조 1항)하고, 지방세기본법은 '지방자치단체의 징수금은 다른 공과금과 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다'고 규정(동법 71조 1항)하고 있다. 이는 강제징수단계에서 조세가 다른 채권과 경합할 때 다른 채권에 앞서 징수권을 갖는다는 의미로 납세자의 총재산에 대해 선취특권 내지 특별한 담보권을 갖는 셈이 된다. 이렇듯 국세와 지방세가 다른 채권에 우선하는 것을 통틀어 ‘조세채권우선의 원칙’이라고 부른다.
법정기일과 당해세 우선의 원칙 채권자가 돈을 빌려주면서 담보조로 채무자 소유의 주택에 매매를 원인으로 한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 하였는데, 그 후 채무자가 국세를 체납하자 관할세무서에서 그 주택에 대하여 체납세금에 대한 압류등기를 한 경우에 누가 우선할까? 결론부터 말하자면 가등기가 설정된 날짜가 조세채권의 법정기일 전에 되었는지 여부에 따라 우선권이 달라진다. 법정기일이라 함은 국세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권 간의 우선 여부를 결정하는 기준일로서 국세기본법 제35조 제1항 제3호(지방세본법 제71조 제1항 제3호) 각 목에 해당하는 기일을 말한다. 예컨대 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(｢소득세법｣ 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일이 법정기일이 되며, 반대로 과세표준과 세액을 정부가 결정․경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일이 법정기일이 된다. 즉 이러한 법정기일 전에 설정된 담보권은 조세채권에 우선하게 되는 것이다. 다만, 담보에 제공된 그 재산 자체에 대해 부과된 국세나 지방세와 가산금은 그 법정기일 전에 설정된 저당권 등으로부터 담보된 채권보다 우선한다(국세기본법 35조 1항 3호, 지방세기본법 71조 1항 3호). 이를 ‘당해세 우선의 원칙’이라고 부른다 .당해세에 해당되는 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세이고, 지방세로는 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당), 지역자원시설세(특정부동산에 대한 지역자원시설세만 해당) 및 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)를 말한다. 하지만 취득세, 등록세, 양도소득세는 당해세에 해당되지 않는다. ( <- 틀림 : 양도소득세 등도 국세기본법의 적용을 받아 0순위에서 배당된다.)
가등기 이후 경료된 조세압류등기의 효력
조세압류등기 이전에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료되고 그 후 본등기가 이루어진 경우, 그 가등기가 매매예약에 기한 순위보전의 가등기라면 그 이후에 경료된 압류등기는 효력을 상실하여 말소되어야 한다. 하지만 그 가등기가 채무담보를 위한 가등기 즉 담보가등기라면 그 후 본등기가 경료되더라도 가등기는 담보적 효력을 갖는데 그치므로 압류등기는 여전히 유효하므로 말소될 수 없다. 가등기 이후 조세압류등기가 경료된 사안에서 해당 가등기가 담보가등기라는 점에 관한 소명자료가 제출되어 담보가등기인지의 여부에 관하여 이해관계인 사이에 실질적으로 다투어지고 있는 경우에는 가등기에 기한 본등기권자의 태도 여하에 불구하고 형식적 심사권밖에 없는 등기공무원으로서는 해당 가등기를 순위보전의 가등기로 인정하여 국세압류등기를 직권 말소할 수 없다. 또한 해당 가등기가 담보가등기인지 여부는 해당 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지, 해당 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정).
조세채무를 피해 담보등기 등을 설정한 경우
통상 납세를 체납하여 자신의 부동산에 국세청 등에서 압류 들어올 것을 예상하여 미리 자신의 부동산에 허위로 전세권, 질권, 저당권, 가등기 등을 설정하는 경우가 많다. 그러나 이 경우 주의해야 할 점은 국세청에서 사해행위취소 청구를 할 가능성이 많다는 점이다. 즉 국세기본법 제35조 제4항 전단을 보면 “세무서장은 납세자가 제3자와 짜고 거짓으로 재산에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 하고 그 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산의 매각금액으로 국세나 가산금을 징수하기가 곤란하다고 인정할 때에는 그 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있다”라고 규정하고 있다. 나아가 국세기본법 제35조 제4항 후단을 보면, “이 경우 납세자가 국세의 법정기일 전 1년 내에 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자(친족, 기타 경제적 연관관계자)와 전세권․질권 또는 저당권 설정계약, 가등기 설정계약 또는 양도담보 설정계약을 한 경우에는 짜고 한 거짓 계약으로 추정한다”라고 규정하고 있다(지방세기본법 제71조 제4항도 같은 내용). 따라서 법정기일 전 1년 내에 가등기 등을 설정한다고 해도, 위와 같은 추정을 뒤집을 정도의 반증을 하지 못하는 한, 국세청이 제기한 사행행위 취소소송에서 패소할 가능성이 크다.
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