‘식은 죽 먹기’ 경매 물건이란?

부동산을 한 푼이라도 싸게 사기 위해 경매를 통해 내 집을 장만해보려는 수요자들이 부쩍 늘어났다. 고객 들 뿐 아니라 나의 친인척까지도 관심 없는 척하면서도 경매를 통하면 싸게 산다는 소문을 듣고 친하게(?) 지내려 애를 쓴다. 그러나 이구동성으로 권리분석의 까다로움과 낙찰 후 명도에 대해 지나치게 고민한다. 나는 너무 고민하지 말라고 충고(?)하며 꾸준히 기회를 만들어 물건탐색에 나서라고 얘기해둔다.

동네 공인중개사도 고객을 대상으로 경매물건 컨설팅을 허용하게 되면서 겁 많은(?) 초보자들이 낙찰 수수료를 물더라도 경매전문 업체 또는 동네 중개사에게 값싼 경매물건을 의뢰해두는 경우를 많이 본다. 대다수의 현장경험 많은 공인중개사들이 아직 경매취득에 관한한 베테랑업자는 많지 않은 것을 느낀다. 중개사 중 20% 내외만이 경매경험이 있을 뿐이다. 나머지는 거의 초보자 수준이다.

그렇다면 굳이 감정가 또는 낙찰가의 1~1.5%의 고액(?) 수수료를 물고 한 번도 경매 낙찰 경험이 없는 비전문가에게 컨설팅을 의뢰할 필요성은 없을 것이다. 흔히 경매시장에는 ‘식은 죽 먹기’ 경매물건이 여전히 많기 때문이다. 차라리 권리분석에 대한 전체를 이해한 다음 직접 공부삼아 낙찰 받는 다면 수수료가 굳을 뿐더러 앞으로 더 좋은 물건을 고를 수 있는 기회로 삼을 수 있는 곳이 법원경매장이라고 단언하고 싶다.

경매시장에서 식은 죽 먹기 물건이 많지 않을 것이라고 생각한다면 착각이다. ‘권리분석’이 어렵게 느껴지고, ‘명도’가 부담스럽다면 내가 얘기하는 몇 가지 물건을 노려보라. 경매의 경험이 전혀 없는 초보자도 얼마든지 경매투자의 묘미를 체득할 수 있을 것이다.

첫째 ‘은행권에서 경매부친 물건’이다. 기억을 더듬어보라. 제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 허술하게 빌려주는 것을 봤는가? 확실한 담보물을 갖고 대출해주지만 선순위세입자가 있거나 선순위 가처분, 가등기 등 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 꼬리표(근저당, 가압류 등)들은 경매낙찰 후 직권으로 말소되는 권리들이다. 은행에서 경매 부쳤다면 80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.

둘째, ‘채무자 또는 소유자가 거주’하고 있다면 일단 안전한 물건이라도 봐도 좋다. 주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자문제이다. 세입자가 한 두 세대 살고 있으면 아무래도 이사비를 챙겨야하고 체납관리비와 각종 공과금을 낙찰자가 챙겨야 한다. 값싸게 낙찰 받았다는 죄과(?) 때문에 세입자들의 고충과 고민을 들어줘야 한다. 또 이사날짜를 잡아 내보내야하기 때문에 추가비용이 만만치 않다. 그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하다. 세입자와 달리 약간의 위로금만 줘도 손 쉽게 명도를 해결할 수 있다.

셋째, 세입자가 여럿 거주하더라도 배당받는 세입자들이라면 별 문제없는 경매물건이다. 즉 세입자들이 후순위임차인(가장 먼저 설정된 권리-말소기준권리-보다 늦게 전입신고를 마친 대항력 없는 세입자)으로서 전입신고를 하고 최우선변제 소액임차인으로서 법원에 배당요구를 했다면 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아나가게 된다. 이럴 경우 배당과 명도의 칼자루는 낙찰자한테 있다. 즉 배당금을 법원에서 받으려면 새로운 주인(낙찰자)한테 ‘명도확인서’와 ‘인감증명서’를 받아 법원에 제출해야 배당금이 나온다. 법원으로부터 배당금을 받으려면 이 두 장의 서류가 필수조건으로 따라붙는다. 따라서 세입자가 속을 썩일 가능성이 매우 낮다. 이 서류들은 언제 해줘야 할까? 당연히 세입자가 명도 즉 이사를 가는 날 해줘야 한다.

넷째, ‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전하다. 전세보증금을 받지 못한 전세입자가 전세보증금반환청구소송을 제기해 강제경매를 부친 경우이다. 이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 된다. 대체로 세입자가 없는 경우가 많고, 별도로 이사비를 줘가며 명도를 할 필요가 없어 초보자도 안전하게 낙찰 받을 수 있다. 다만 너무 낮은 값에 낙찰됐다면 세입자의 보증금 전액을 반환할 수 있어야 한다.즉 나머지 세입자가 못 받은 금액만큼 낙찰자가 부담해야 하는 수가 발생할 수 있다.

기타 초보자가 까다로운 경매의 권리분석 과정 없이 손쉽게 입찰하기 쉬운 경매 물건들은 준공 후 입주를 하지 않은 신축주택, 전․답․과수원 등 농지와 토지 물건 등 다양하다. 그러나 이런 매물은 몇 가지 주의해야 할 점이 있다.

우선 치열한 경쟁을 거쳐야 한다. 보통 초보자가 경매하기 쉬운 매물은 부업삼아 경매시장을 넘보는 초보자들과 수 십대 1의 경쟁률을 뚫어야 한다. 따라서 낙찰가가 높다고 봐야 한다. 간혹 감정가를 웃도는 낙찰가를 보이기도 한다. 권리분석과 물건분석이 쉽다고 만만하게 보고 입찰을 결정했다간 큰 코 다칠 수 있다. 경매 실전 고수들은 권리분석의 소중함보다도 물건분석의 소중함을 더 강조한다. 수 년 간 경매현장에서 느낀 점은 개별부동산의 하자가 있는지를 파악하는 것이다.

2002년 7월 민사집행법이 제정된 이후 사실상 권리분석이 무척 쉬워지고 간편해 진 것이 사실이다. 오히려 물건분석의 고난이도를 이해하고 집중해야 할 필요성을 많이 느낀다. 경매에서 권리분석과 명도만 신경 쓰다간 피박 쓰는 매물을 만날 수 있음은 물론이다. 초보 경매투자자라면 살얼음판을 걷는 마음으로 물건 하나하나를 세밀히 조사하고 하자여부를 살펴야 한다.