부동산 투자법에도 이제 많은 변화가 생겼다. 큰돈을 가져야만 부동산 경매와 공매 투자에 나서던 시대는 지났다. 최소 기백만 원에서 천만 원 정도의 적은 종자돈으로도 얼마든지 소형 부동산에 투자해 짭짤한 임대수익과 함께 시세차익을 챙길 수 있다. 수 억 원의 거금을 들여야만 투자성 있는 부동산을 구입할 것이란 선입관이 있다 보니 지레 부동산 투자를 아예 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다.

그러나 경·공매시장을 잘 들여다보면 다양한 종목의 값싼 소액 경매물건 들이 풍부하다. 일반 부동산 거래시장에서 볼 수 없는 종자돈 투자물건들이 널려있다는 얘기다. 경·공매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지한다. 또 전체 4개 물건 중 하나는 3000만원 미만의 매물이기 때문에 경매시장에 눈을 돌리면 적은 돈으로도 운용할 만한 알짜 경매물건은 기대 이상으로 많이 있다.

경매시장에서 1000 ~ 5000만 원대 소액매물들은 종류별로 다양하다. 내 집 마련 실수요자들의 최고 인기매물인 소형아파트, 임대용 다세대에서부터 단독과 농가주택, 그리고 개발지역 안의 토지까지 종목과 함께 공급물량도 풍부한 편이다. 가위 부동산의 만물상이라고 해도 과언이 아니다. 따라서 종자돈 투자에 관심이 많은 소액투자자라면 소액 경매물건부터 관심을 갖는다면 알짜 부동산을 잡을 수 있고 짭짤할 시세차익도 기대할 수 있다.

 100만 ~ 1000만 원 이하 - 자투리 토지와 소형 농지 공략

전국 경매 시장에 나오는 1000만 원 이하 매물은 매달 3000여건에 달한다. 지방의 농지와 임야, 수도권의 구분 상가,미니 주택지와 자투리 토지, 도로 등이 주류를 이룬다. 임야 등 주로 건물이 있는 부동산보다 토지 매물이 많이 공급되고 있다. 가끔 지방의 소형 아파트 등 공동주택도 경매에 부쳐지지만 권리 상 하자가 있거나 공유 지분 또는 법정지상권이 있는 물건들이어서 낙찰 후 말썽의 소지를 안고 있는 경우가 많다.

대체로 소액 매물은 낙찰가율이 높고 돈 되는 대중적인 종목의 공급량이 작은 편이지만 진흙 속 진주를 캘 우량매물도 자주 눈에 띤다. 간혹 재개발, 뉴타운지역 내 도로나 농사지을 땅, 개발지역 인근지 내의 수용예정 농지 등 알짜 소액투자 가능한 매물도 경매에 부쳐지기 때문에 집중적으로 관심을 가질 만하다. 1000만원 미만 소액 매물의 낙찰가율은80%선을 넘기 일쑤여서 우량매물이라면 한발 앞서 투자에 나서는 게 바람직하다.

  1000만 ~ 5000만 원 이하 - 다세대주택 ‧ 수도권 임야 노릴 만

농지, 임야, 개발지 내 반지하 다세대, 수도권 재개발 다세대주택 등 투자 가능한 경매물량이 꾸준히 공급되는 편이다.실제 여유자금을 활용해 경매투자를 하려는 가수요자들이 이 금액대에서 투자가능 물건을 찾는 사람들이 많다. 투자 대상은 수도권 지방 일대의 재개발, 뉴타운 호재가 있는 소형 다세대 주택이 적당하다. 재개발 뉴타운 지역에 투자하면 향후 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문에 재테크와 내 집 마련이 동시에 가능하다.

소액으로 내 집 마련을 계획하거나 소형주택 임대에 관심이 있다면 기존 경매주택에 거주하는 대항력이 있는 세입자의 돈을 물어주고 소형 아파트나 다세대주택을 낙찰 받을 수 있다. 또는 6~7000만 원 대 주택을 낙찰 받고 모자란 금액은 대출을 받을 수 있는 매물을 고를 수 있다. 소형주택은 경락잔금 대출이 낙찰 가격의 30% 정도 가능하다. 적은 돈으로 운용할 만한 물건이 꾸준히 공급되고 있으므로 지속적인 투자전략을 세워볼만 하다.

  5000만 ~ 1억 원 이하 - 소형 오피스텔 · 아파트 투자 유망

1억 미만의 종자돈으로 투자할 만한 경매 종목으로는 서울 외곽지역과 수도권 일대 오피스텔과 소형 아파트, 원투룸 다세대·연립주택, 신도시 일대 소형 상가, 수도권 외곽지역과 지방의 단독주택 등을 꼽을 수 있다. 1억 원 미만의 금액대에서 경매에 부쳐지는 아파트는 한 달이면 800여건에 달한다. 수도권보다 지방에 물량이 풍부하고 전세가 비율이 높아 투자성도 양호하다. 권리 상 하자 없는 안전한 물건을 집중적으로 노릴 만하다.

이 금액대에 투자 가능한 소형 오피스텔 물량은 전국에서 매달 200여건에 달한다. 수도권 매물은 약 100여건이어서 공급량은 적지만 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 초보자가 노릴 만하다. 시세차익은 많지 않지만 1회 이상 유찰 후 최저가 수준에 낙찰 받아도 짭짤한 임대수익을 얻는 게 가능하다. 소형 오피스텔의 낙찰가율은 통상 78%선이기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 걸 고려할만 하다.

   1억 ~ 2억 원 이하 - 소형 상가나 임대 주택 관심

내 집 마련과 장단기 투자 등 경매투자를 고려하는 수요자들이 공격적으로 투자에 나서는 자금대로써 투자층이 다소 두터운 편이다. 입찰 경쟁률도 치열하고 낙찰가율도 높은 편이다. 이 자금대에서는 서울 외곽의 소형아파트와 수도권 중소형과 재건축 아파트 입찰이 가능하다. 임대용 미니 다가구주택과 서울 중소형 다세대·연립 및 소형 아파트 상가와 도심 오피스텔과 수도권 전원주택, 투자성 있는 수도권 토지 입찰이 가능하다.

이 자금대에서 투자 유망한 종목으로는 실수요 및 임대 가능한 종목인 소형 상가와 아파트, 다세대주택, 단지 내 상가 등이다. 이들 종목은 최근 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있는데다 낙찰가율이 하향 안정세에 머물고 있어 초보 투자자들이 관심을 기울이기에 좋은 투자대상이다. 특히 경매 상가는 입찰 물건이 매달 5000여건에 달하며 낙찰가율이 45~50%대여서 소액으로 입찰할 수 있는 경매 종목으로 꼽힌다.

   2억 ~ 5억 원 이하 - 인기지역 중소형아파트 노릴 만

5억 미만의 자금으로는 서울 인기지역 내 중소형아파트와 수도권 중대형아파트, 도심 일대 중소형 다세대와 연립은 물론 재개발‧뉴타운지역 내 소형 단독주택과 같은 주택을 공략할 수 있는 다소 선택의 폭이 넓은 금액이다. 또 임대용 종목인 1층 단지 내 상가, 외국인 임대주택(연립·다세대), 상가주택, 펜션, 근린주택과 수도권 일대에서 전원주택을 지을 수 있는 관리지역 농지 등 다양한 투자대상을 고를 수 있다.

임대수익과 시세차익을 동시에 구현할 임대용 상품을 고르기에 적당한 금액이기 때문에 신도시 1층 아파트상가와 근린상가, 역세권 일대 중형급 오피스텔, 대학가 일대 원룸주택 등을 고르면 고정적인 임대수익을 노릴 수 있다. 싸게 낙찰 후 나중에 차익까지 챙길 수 있어 공격적으로 노려볼만 하다. 장기적으로 투자가치를 고려한다면 수도권에서 서울 출퇴근이 가능한 전원주택지나 택지지구 내 상가부지와 주택지 등도 좋은 투자대상이 될 수 있다.

   5억 원 이상 - 안정적 임대수익, 장기 차익종목 노려라

부동산 상품별, 지역별 선택의 폭이 넓은 금액대여서 다양한 투자대상을 고를 수 있고 투자수익도 극대화할 수 있는 금액대이다. 내 집 마련에 대한 수요보다는 임대수익이나 재테크 차원에서 접근하는 수요가 많으므로 안정적 임대수익을 목표로 한 투자종목을 발굴하는 게 바람직하다. 주로 목 좋은 역세권 일대의 저층 근린 상가, 업무용 오피스텔, 도심 다가구주택이나 상가주택을 노리면 안정적인 노후 임대수익을 함께 시세차익도 얻을 수 있다.

임대용 상품으로는 신도시 대단지 아파트 1층 상가와 역세권 일대 33㎡(10평) 이상의 근린상가가 실속 있다. 오피스텔은 서울과 신도시 오피스 밀집지역 내 매물을 고르면 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 장기적인 고정 임대수익을 올리려면 기존의 허름한 건물을 낙찰 받아 개보수 과정을 거치면 명품 투자 가능하다. 그러나 경매 시장에서 모든 조건을 갖추기 어려움으로 우량매물을 고르기 위한 정보 수집을 생활화하고 열심히 발품을 팔아야 한다.