임차인이 거주하는 부동산이 경매에 넘어갔을 때, 배당요구 이후 어느 시기에 전출을 해야 그 배당요구가 유효한 지 알아보도록 하겠습니다.

가장 좋은 것은 부동산경매가 진행되는 부동산의 임차인은 자신의 권리를 보장받기 위해서 낙찰자가 잔금을 납부하는 시기까지 전입 및 점유를 하고 있는 것입니다.

그러나 부득이한 사정으로 그 이전에 이사를 해야 한다면 임차권등기명령제도를 활용하면 임차보증금을 돌려받기 전에 전출을 하더라도 그 권리를 인정받을 수 있다고 뉴스레터를 통해서 알아본 적이 있습니다.

만약, 임차권등기명령도 하지 않고, 전출을 했다면 임차인의 대항력이나 우선변제권은 어떻게 될까요?

전출의 시기에 따라 다릅니다. 배당요구를 한 상태에서 배당요구종기일이 지나고 전출을 했다면 그 배당요구는 유효합니다.

다른 곳에 있더라도 그 경매가 정상적으로 진행이 된다면, 자신의 권리에 맞는 배당을 받을 수 있습니다. 그렇다면 배당요구종기일 이후 전출을 하면 문제가 없는 것인데 왜 임차권등기명령을 한 뒤 전출을 하는 것이 안전하다고 하는 걸까요?

바로 경매가 취하되어버리는 경우입니다. 채무자가 돈을 갚거나 다른 약조를 통해 경매를 취하시키게 되면 문제가 발생합니다. 임차보증금을 소유자에게 돌려받으면 다행이지만 그렇지 않고, 다시 경매가 진행된다면 전입신고를 다시 하더라도 이미 배당순위는 뒤로 밀려났기 때문이지요.

흔하지는 않지만 만일의 상황에 대비해서 임차권등기명령을 해두었다면 안전한 것이지요. 물론 일정 비용과 수고는 감수해야 합니다.

그렇다면 배당요구를 한 상태에서 배당요구종기일이 지나기 전에 전출을 했다면 어떻게 될까요? 이 경우에는 배당을 받지 못합니다. 이와 관련된 판례를 한 번 살펴보겠습니다.

'상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.'

[대법원 2005다64002]

판례에서 확인할 수 있듯이 대항력 또는 우선변제권을 유지하려면 배당요구종기일까지는 전입 및 점유를 하고 있어야 한다는 것입니다.

드문 사례이지만 배당요구종기일이 어떤 사정으로 인해 연기가 된 경우에는 연기가 된 배당요구종기일까지 전입 및 점유를 해야만 합니다. 기존의 배당요구종기일이 지났다고 전출을 했다면 대항력을 인정받을 수 없습니다.

이런 사례들은 입찰자에게도 혼란을 줄 수 있습니다. 입찰자가 전입세대열람을 하는 경우는 대부분 배당요구종기일 이후입니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 마치고 배당요구종기일 이후 전출을 했다면 입찰자는 임차인이 없다고 착각할 수 있습니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 배당으로 보증금 전액을 받지 못한다면 나머지 부분에 대해서는 낙찰자가 인수해야겠지요. 그렇기 때문에 매각물건명세서, 현황조사서 등 각종 공부를 꼼꼼하게 잘 살펴보아야 한다는 것입니다.

부동산경매가 진행되는 도중의 전입 및 전출은 권리순서의 변동과 혼란을 가져올 수 있습니다. 임차인의 경우에는 자신의 권리를 상실할 수도 있고, 입찰자의 경우에는 예상치 못한 보증금을 인수해야 할 수도 있지요.