입찰 전 수익성·투자성 분석 필수

임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기다. 시중 부동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 데다 주택 임대사업만큼 예측 가능한 수익률을 보이는 투자종목을 찾기 힘든 탓이다. 경매를 통해 임대사업을 할 경우 낮은 낙찰가에다 높은 임대수익을 얻을 수 있어 일석이조이다. 주택이나 상가를 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 주변 시세보다 저렴하게 세를 주면 얼마든지 임대수요가 있다.

통상 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 최소 10%에서 많게는 30~40% 까지 싸게 구입할 수 있어 초기 투자비용을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하면 연 7~10% 대의 고정적인 수익이 보장되는 게 통례다. 특히 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난해에 비해 5% 이상 올랐다.

임대전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 품귀현상까지 빚고 있다. 서울 도심과 강남권의 감정가 4~5억 원대 주택은 낙찰가율 85%를 넘어가 투자 메리트가 없는 실정이다. 그러나 비인기지역이나 수도권․지방의 경우 75~80%를 밑도는 낙찰가율을 보이고 통상 거래되는 시세보다 10~20% 낮은 값에 감정된 후 저가에 낙찰되기 때문에 충분히 남는 장사다.

월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가 역세권 공단 주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 신도시나 다가구주택 밀집지역은 전세가 등락 폭이 크고 임대수요가 적고 임대가가 낮아 임대주택용으로는 부적합하다.

1억 원 이하의 자금으로 임대사업용 부동산을 구입한다면 다세대․연립주택을 고려할 만하다. 최저 입찰가 7000~8000만 원 대의 소액 투자용 부동산이 꾸준히 공급되므로 얼마든지 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다. 소형빌라 낙찰가율은 통상70~80%대이며 지역 개발에 대한 호재가 없다면 입찰경쟁률도 3대 1 남짓해 우량물건을 찾아 꾸준히 발품을 팔면 의외로 괜찮은 물건을 구할 수 있다.

도심․오피스타운․역세권 소형빌라는 월세비율이 높은데다 임대수요가 많아 수익률이 은행금리의 2배쯤 된다. 통상 수요가 넉넉한 지역 내 33~66㎡대 소형빌라는 보증금 1000만원에 월세 40~50만원을 받으므로 임대사업용으로 쓸 만하다.

중소형 빌라는 서울지역에 한 달이면 400여건이 경매에 부쳐지는 만큼 발 빠른 경매정보를 얻은 후 적극적으로 투자에 나설만하다. 다만, 소액투자인 경우 입지여건이 좋고 수요가 넉넉한 지역이라면 고려해 볼만하다. 빌라 경매의 틈새시장을 공략하려면 반 지하 빌라나 재건축이 예상되는 노후 물건을 고르는 게 좋다. 반 지하 빌라는 경매시장의 소외매물로 낙찰가율이 80%대를 넘지 않아 잘만 하면 소액투자용 임대주택으로 최적의 상품이다.

여유자금이 넉넉한 투자자라면 외국인을 대상으로 한 고급주택 임대사업을 시도할 만하다. 경매로 나온 고급주택이나 빌라를 낙찰 받아 외국인을 대상으로 세를 주면 경매자체로 인한 시세차익은 물론 투자금액 대비 연 10% 이상의 높은 수익을 올릴 수 있다. 최근 고급주택을 낙찰 받으려는 수요가 늘고 경쟁률도 치열해 예전만 못한 수익률이 예상되지만'클수록 싸다'는 말이 철저하게 적용되는 경매시장에서는 충분히 이문이 남는 투자 대상인 셈이다.

소형 오피스텔도 짭짤한 임대수익용 소액 투자용 경매물건이다. 1억 원 안팎으로 낙찰 받을 수 있는 서울 수도권 일대의 소형 오피스텔은 감정가의 15% 정도 낮은 값에 낙찰 받을 수 있다. 값싸게 낙찰 받아 월세를 놓으면 보증금 1000만원에 매월 50~60만 원 정도의 수입을 얻을 수 있어 재테크 및 노후보장에 유리하다. 오피스텔 임대사업을 할 경우에는 교통여건이 중요하며, 가능하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역을 선택하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 방법이다.

경매를 통해 주택을 낙찰 받아 임대사업을 할 경우 신경 써야 할 부분이 많다. 우선 염두에 둬야 할 것이 세입자의 집 비우기이다. 아무리 싼값에 낙찰 받았다 하더라도 세입자와의 마찰로 분쟁이 제기되면 금전적 손해로 이어질뿐더러 정신적 고통도 따른다. 되도록 입찰 전 세입자를 만나 이사계획이나 명도저항 여부를 신중히 확인하고 넉넉한 이사비용을 책정해 두는 게 좋다.

경매물건 취득의 단점 중 하나는 주택 내부시설 확인이 어렵다는 점이다. 경매에 부쳐져 손해를 보아야 하는 집주인과 세입자는 입찰자의 요구대로 주택 내부를 공개하지 않는다. 따라서 입찰자는 법원이 공개 열람하는 감정서상 평면도나 구조도로 집 구경을 마쳐야 한다. 그러나 기지를 발휘해 집안 내부를 확인하고 입찰하는 게 좋다.

임대주택이 저금리 특수를 타고 각광을 받고 있어 초보 투자자들이 경락잔금 대출제도를 이용해 무리하게 소형주택 여러 채를 고가로 낙찰 받는 경우가 많다. 그러나 주택 임대사업이 반드시 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 장기 투자종목은 아니다. 경매 투자 전 충분한 수익성 분석과 함께 꼼꼼한 투자성 분석을 거쳐야 한다. 소형주택 가격이 크게 오른 만큼 여유자금을 활용해 안정적인 월세수익을 거둔다는 마음으로 눈높이를 낮춰 투자해야 성공할 수 있다.