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부동산 경매
| 입찰보증금을 포기하는 이유는 뭘까? | 조영준교수 / 2017.06.16 | |
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일단 낙찰이 된 물건이 다시 경매에 나오는 경우를 보면, 매각불허가 혹은 대금미납으로 인한 경우가 대부분입니다. 농지취득자격증명원 미제출로 인한 매각불허가는 입찰보증금이 몰수됩니다만 대부분 매각불허가 신청이 받아들여지는 경우에는 입찰보증금을 돌려받게 됩니다.
하지만 잔금미납을 하게 되면 입찰보증금은 모두 몰수당하고 이 입찰보증금은 이 후 배당금으로 사용이 됩니다. 그렇다면 왜 입찰자들은 시간과 비용을 들여서 최고가매수인이 되었음에도 입찰보증금을 포기하면서까지 잔금을 내지 않을까요?
대표적인 사유들을 한 번 알아보겠습니다. 1. 입찰가 실수
‘누가 이런 실수를 할까?’라고 생각하지만 의외로 빈번하게 발생되는 실수입니다. 이 사건은 지난 10일(월)에 포항지원 진행된 경매입니다. 얼핏봐도 입찰자는 372,755,000원을 쓰려고 했으나 실수로 ‘0’을 하나 더 기재한 것으로 보입니다. 매각불허가 신청을 했으나 받아들여질지는 미지수입니다.
어떻게든 매각불허가 사유를 찾아서 그 신청이 받아들여진다면 보증금을 다시 돌려받겠지만 그렇지 않고 매각허가 결정이 나면 어쩔 수 없이 잔금을 미납할 수 밖에 없는 상황에 처하게 되어 입찰보증금 37,275,170원은 몰수될 것입니다.
2. 특수물건의 경락잔금대출 제한
특수물건이란 경매에 나온 물건 중 선순위 채권이 있거나 유치권이 걸려있는 등 권리분석이 복잡하고, 낙찰받더라도 해결해야 할 문제들이 있어 쉽게 접근하기 힘든 물건들을 말합니다. 최근 경매가 대중화되어 권리분석이 쉬운 물건들은 경쟁률이 높고, 수익률이 낮아 특수물건에 관심을 가지는 사람들이 많아졌습니다.
권리분석도 복잡하지 않고 큰 하자가 없는 물건들은 경락잔금대출이 어렵지 않지만 이해관계가 복잡한 특수물건들은 은행에서 대출이 잘 나오지 않는다는 것입니다. 경락잔금대출만 믿고 무턱대고 입찰했다가 잔금을 낼 돈이 없어 미납하는 안타까운 경우가 발생하기도 합니다. 이러한 경우도 종종 발생하니 특수물건 입찰시에는 경락잔금대출 가능여부를 확실히 체크하시고 입찰에 임하시기 바랍니다.
3. 잘못된 권리분석
권리분석을 잘못하여 낙찰 후 ‘아차’ 하는 분들이 많이 있습니다. 임차인의 보증금 인수여부를 잘못 판단하여 낙찰 받는 경우입니다.
선순위 임차인이라는 이유만으로 당연히 배당을 받게 되어 인수할 보증금이 없다고 착각하는 경우입니다. 보통 선순위 임차인이 배당요구 자체를 하지 않았으나 이를 잘못 판단한 경우, 임차인이 배당요구를 한 것까지는 확인했으나 이 후 배당요구를 취소 한 것을 확인하지 못한 경우, 우선배당을 받는 당해세의 금액이 예상보다 커서 임차인의 보증금을 일부 또는 전액 인수해야 하는 경우 등이 이에 해당합니다.
인수해야하는 보증금이 적다면 그나마 다행이겠지만 금액이 큰 경우라면 입찰보증금을 날리면서라도 포기해야 경우가 발생합니다.
매각물건명세서, 문건송달내역 등을 꼼꼼하게 확인하고 체크하지 않을 때 이러한 실수들이 발생합니다. 낙찰받고 안타까워하지 않으려면 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’라는 속담처럼 두 번 세 번 꼼꼼하게 확인하고 입찰에 임하도록 합시다. |
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