대법원 경매는 누구나 참여할 수 있고, 입찰에 참여하지 않더라도 참관이 가능합니다. 다만, 특수한 이해관계가 얽혀있는 사람들은 경매에 참여하는 것이 제한됩니다. 물론 입찰자체를 막을 수는 없지만, 최고가매수인이 되더라도 그 입찰이 무효가 되겠지요.

오늘은 대법원 경매에서 어떤 사람들의 입찰이 제한되는지를 한 번 알아보겠습니다.

1. 채무자 겸 소유자

대법원 경매에서 소유자는 입찰이 가능합니다. 하지만 대부분 소유자가 채무자인 경우가 많기 때문에 입찰이 제한됩니다. 다른 사람의 채무를 보증해주기 위해 자신의 부동산을 담보로 제공한 경우, 소유자와 채무자는 다른 사람이 될 수 있습니다. 이런 경우 소유자(물상보증인)은 경매에 참여가 가능하며, 채무자는 불가능합니다. 임의경매의 경우 종종 이런 경우를 볼 수 있습니다.

하지만 임의경매와는 다르게 강제경매는 절차상 채무자 소유의 재산에 바로 경매를 신청하는 것이기 때문에 소유자와 채무자가 다를 수 없습니다. 그렇기 때문에 강제경매에서는 소유자의 참여가 불가능하다는 것입니다.

2. 재경매 사건의 경우 이전 최고가 매수인

최고가매수인(낙찰자)이 잔금을 미납하거나 농지취득자격증명을 제출하지 않아서 해당 물건이 다시 경매로 나오는 경우, 재경매의 원인을 제공했던 종전 최고가 매수인은 입찰에 다시 참여할 수 없습니다.

3. 미성년자

미성년자가 법률행위를 하기 위해서는 법정대리인의 동의가 있어야 합니다. 만약 법정대리인의 동의없이 입찰한 경우는 무효처리 됩니다.

4. 집행관 및 그 친족, 감정평가인 및 그 친족

집행관법 제15조에 따르면 ‘집행관이나 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매하거나 매각하는 물건을 매수하지 못한다.’라고 명시되어 있습니다. 더불어 해당부동산을 감정한 감정평가사 및 그의 친족도 입찰이 제한됩니다. 만약 감정평가사가 법인인 경우에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사의 입찰도 제한됩니다. 

이 외에도 형법에 의하여 제한되는 사람들이 있습니다.

형법 제136조 공무집행방해죄, 형법 제137조 위계에 의한 공무집행 방해죄, 형법 제140조 공무상 비밀표시무효죄, 형법 제142조 공무상보관물의 무효죄, 형법 제315조 경매, 입찰의 방해죄, 형법 제323조 권리행사 방해죄, 형법 제327조 강제집행면탈죄 등 경매와 관련된 죄목으로 유죄판결을 받은 사람들은 판결 확정일로부터 2년 이내에 부동산 경매행위에 참가할 수 없으며, 혹 입찰에 참여하더라도 그 입찰은 무효처리 됩니다.

더불어 민사집행규칙 60조에 따라 법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 일부 부동산에 관해서는 매수신청을 할 수 있는 사람을 일정 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있습니다.

이러한 입찰 자격에 관해서 문의하시는 분들의 대부분은 입찰가를 잘못적은 경우, 권리분석을 잘못하여 인수할 권리가 있는 경우, 단독입찰이었음에도 너무 높은 가격을 써 후회하는 경우가 많습니다. 입찰보증금을 몰수당하더라도 재입찰을 통해 그 물건을 소유하고 싶은 것이지요.

하나의 사례를 통해서 보겠습니다. 이 경매는 8월 24일(월) 목포지원에서 열린 경매결과입니다. 대략적으로 살펴보면 최저매각가가 1억 3,005만원이므로 입찰보증금은 대략 1,300만원 정도였을 것입니다.

만약 잔금을 미납하여 1,300만원을 몰수당하고, 다음 입찰에서 1억 5,000만원을 써서 낙찰받더라도 총 1억 6,300만원으로 낙찰받는다는 계산이 나옵니다. 현재 최고가매수인이 쓴 가격이 6억 2,685만원이니 재경매로 낙찰 받는 것이 훨씬 더 이득이라는 것이지요.

물론, 저 입찰가가 실수입찰가가 아니라는 가정을 했을 때의 이야기 입니다. 단순입찰 실수라면 또 이야기는 달라질 수 있겠습니다만 이해의 편의를 위해 똑바로 쓴 입찰가라고 가정하겠습니다. 이러한 계산이 완료되면 최고가매수인들은 고의적인 미납을 생각하게 됩니다.

하지만 재경매가 진행되는 경우 이전 경매에서 잔금을 미납을 한 최고가매수인은 다시 입찰을 할 수 없는 것이 현재의 규정입니다. 이 규정을 모르는 상태로 잔금을 미납하고, 재입찰을 준비 한다면 애꿎은 입찰보증금만 날리게 되므로, 가족이나 친지 등 다른 입찰자를 미리 준비해야 합니다