가짜 유치권이 많다.

진짜와 가짜를 식별하는 방법이 없을까?

분명히 가짜는 진짜처럼 보여도 냄새도 틀리고 생긴 모습도 틀리다.

이제 가짜 유치권을 분별해 내는 방식을 알아보자.

1. 가짜의 냄새로 식별하는 법

유치권이 신고된 부동산에 가서 현장을 들러보면 허위 유치권은 냄새로도 알 수가 있다. 

경험으로는 소위 깍두기라고 하는 검정작업복의 깍두기머리들이 진을 치고 경비를 서고 있는 현장은 대부분 허위 유치권을 신고해 놓은 곳이다. 이들은 유치권의 성립에 대한 자신이 없으므로 임장활동을 하는 사람들에게 위협을 주어 경락을 방해할 목적으로 깍두기 유사한 것들을 동원하여 겁을 주어서 경매의 목적이 되는 부동산을 억지로 유찰시켜 값을 떨어뜨리려고 획책하고 있는 것이다.

이런 각도에서 볼 때, 허위 유치권은 명백하게 불법행위이며, 이런 것들은 보이는대로 발견하여 경매 및 입찰방해의 죄를 적용하여 형사처벌을 하여야 하지만, 우리나라의 사법수사기관의 수준이 별로 높지 않아서 유치권하면 귀챦은 사건이라고 지레 판단하고 있으므로 문제인 것이다.

2. 기록으로 판단하는 방법

사실 요즘은 부동산경매에 참가하기가 엄청나게 쉬워졌다.

민사집행법이 생긴 이후부터 일반인들이 매각물건명세서라는 법원의 기록을 통하여 각종권리관계 및 감정평가서까지 집에 앉아서 인터넷으로 열람할 수 있으니 얼마나 부동산경매에 참여하기가 쉬운지, 하나하나 전부 발로 뛰고 현장에 가서 확인하던 옛날에 비하면 상당한 격세지감이 있다.

많은 사람들이 대법원홈페이지에 들어가서 거저 볼 수 있는 매각물건명세서를 귀한 자료로 여기지 않는 것을 알 수 있다.

매각물건명세서에는 경매의 전반적인 문제 및 유치권, 법전지상권에 대한 대부분의 문제를 해결할 수 있는 귀중한 자료다.

매각물건명세서는

1) 매각물건명세서와 부동산의 표시

2) 감정평가서

3) 집행관의 현황조사보고서 로 구분이 되어 있으며 

이 중에서도 집행관의 현황조사보고서는 다시 a 현황조사보고서 b 점유관계보고서c 임대차관계보고서 로 분할되어 이 세 가지가 합쳐져야지 현황조사보고서가 된다.

유치권을 판단하는데 현황조사보고서에서 가장 중요한 것은 점유관계조시보고서이다.

경매개시결정이 되면 경매법원(경매계)에서는 집행관에게 현황조사명령을 보내며 등기소에 경매기입등기를 촉탁하게 된다.

경매개시결정이 기입등기가 되면 압류의 처분금지효력이 발생하며, 대부분(100%) 집행관은 압류의 처분금지효력이 발생한 후에 경매대상부동산에서 현황조사를 하게되어 현황조사보고서를 작성하여 경매계에 보낸다.

이때 점유관계조사서는 유치권을 주장하는 사람에게 과연 유치권이 있는지의 여부를 파악하는 중요한 역할을 하게 된다.

경매에서 유치권을 신고하는 유치권을 주장하는 사람들의 99%는 집행관이 현장을 방문하여 현황조사보고서를 작성할 당시에는 현장을 점유하지 않은 사람들이다.

지금까지의 대법원 판례는 경매개시결정이 기입등기가 되면 압류의 처분금지효력이 발생한 이후에 채무자(부동산의 소유자)와 협의하여 점유를 이전 받아서 유치권을 주장하는 사람들의 유치권은 점유의 이전 자체가 압류의 처분금지효에 저촉된다는 이유로 이러한 유치권으로는 낙찰인에게 대항할 수 없다는 취지의 판결을 하였다.(2005 다 22688 건물명도, 2006 다 22050 토지인도)

따라서 이런 경우에는 유치권이 성립할 수 없다.

유치권 한 가지만 제대로 판단하여도 경매에서 수익이 확실히 달라질 것이다.

실제로 조금만 제대로 배운다면 누구나 가능한데, 배우려고 하지 않는 것이다.