약간의 설레임... 수능을 앞둔 한파로 인한 것은 아닐진대...

제2강,,,

에 대한 후기에 들어가기 전 제1강의 복습으로 되새김질 먼저!!!

지분제와 도급제 : 재개발은 공공사업의 성격이므로 무조건 도급제!

지분제는 재건축사업에서만 적용 가능한 데 사업성이 좋으면 당연히 도급제로 추진하겠지만

그만큼 조합장을 비롯한 조합이 시공사를 관리할 수 있는 능력 보유가 전제 조건이 되야겠지요?

감정평가액 :

조합원끼리 자신의 소유물에 대한 자존심(자긍심?) 때문에 내 집이 왜 이렇게 싸?

고성으로 조합장에게 푸념하는 조합원들이 가끔 있는데...

굳이 숫자를 대입하여 비교해 보지 않더라도 잠깐 생각해보면 고개를 끄덕이게 된다.

조합원들의 자기분담금이 줄어들 것으로 생각하고 그렇게들 소리 지르시는 데...

자기분담금 = 분양가 – 권리가액

권리가액 = 종전자산감정평가액 x 비례율

비례율 = 사업이익률 = 사업이익 / 투자원금 = (사업수입 – 사업비) ÷ 종전자산감정평가액

조합원의 부동산 가치가 올라가면 마지막 수식에서 종전자산감정평가액이 커지게 되는데

분모가 커지면 당연히 값은 낮아지므로 비례율이 낮아진다.

뿐만 아니라 비싸진 조합원 토지매입비도 늘어나게 되고 결국 사업비도 커지게 되어

일정한 사업수익에 대하여 사업비가 늘어남으로 해서 사업이익이 줄게 되는데, 비례율은 더 낮아진다.

결국 2번째 수식의 권리가액에는 거의 변동이 없다(평가액 올려주고 비례율 낮추므로 소숫점 이하의 오차만 발생).

즉 자기분담금엔 영향을 미치지 못한다는 결론이다.

사업성 분석 결과 재건축사업의 수익성이 좋아도 초과이익환수제를 적용 받거나

소득세(법인세)를 납부하게 되면 조합원에게 실익이 없으므로,

비례율을 낮추기 위한 방법으로 감정평가액은 높이고, 조합원 분양가는 낮추는 방법을 쓰기도 한다.

평형별로 분양가 조정 방법은 각 조합의 재량에 달려있는 셈이다.

마지막 복습으로 재개발 평형 배정은 제26조 (주택공급 기준 등)에 따라

조합원 신청 – 경합 권리가액 순위 – 동일 평형에서는 추첨으로 정한다.

제2강은 정비구역에서의 안전한 투자와 중개 활동이라고 제목을 붙여도 좋을 듯하다.

제1강의 조합원의 자격에서 다룬 바와 같이 재개발사업에서 분양을 받을 수 있으려면

- 현재 주거용으로 사용하고 있는 무허가 건물 등 주택을 소유

- 지목과는 무관하게 구역 내에 합 90㎡ 이상의 토지를 소유

- 구역 내 권리가액이 최저분양가 이상인 부동산을 소유

하고 있어야 하는데,

공부 대장을 기준으로 사용승인일을 기준으로 하되, 공유지분인 경우 등기접수일을 기준으로 한다.

위 내용을 기초로 아파트 분양을 받기 위하여 지분쪼개기의 편법이 등장하게 된다.

다가구를 다세대로 :

다가구 소유자와 토지 소유자에게 최대 2채 공급 가능, 동일인이거나 토지 면적이 기준 면적 이하인 경우 1채 →

다세대의 수만큼 공급해야 됨 → 사업성 악화 → 전 조합원의 경제적 손실 →

2003년 12월 30일 이전에 구분등기 종료한 물건만 인정

신축 지분 :

주차장 면적까지 근생으로 건축하여 불법으로 주거 시설 설치한 후 임차인 전입하고 전입신고 →

2008년 7월 30일 이전에 신축허가를 득한 거나 60㎡ 이상이면 인정

서울시 조례에서 편법을 방지하기 위한 조치는 하였으나 사후약방문식 해결책으로

지자체별로 이러한 문제가 발생하자

2009년 2월에 도정법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일) 조항을 신설하였다.

그 내용은 아래와 같은 부동산의 분양받을 권리는 정비구역지정일이나 시·도지사가 투기억제를 위하여

기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 기준일을 기준으로 산정한다는 것이다.

- 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우

- 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

- 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

- 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지 등 소유자가 증가되는 경우

따라서 기본계획이 수립되어 있거나 정비구역으로 지정된 곳에서의 다세대주택 매매를 중개할 때에는

구분등기 접수일자와 권리산정기준일을 확인하여야 한다는 점을 유념해야 한다.

다만 다세대주택이란 용어가 나오기 전에 다가구주택으로서 세대별 지분이 배정된 협동(합동) 주택의 경우는

예외로 인정된다.

또한 이와 관련된 판례의 경우 지자체 조례에 차이가 있을 수 있으니 해당 물건이 소재한 곳의 조례를

반드시 확인할 것도 잊지 말아야 한다.

ㅎ흐ㅡᅟᅳᆷ 다소 어렵다. 결국 중개의 범위가 축소된 느낌이 스며드는데... 주말에 복습하면서 암기해야 할 사항이다. (끝)