정부, 무주택자 분양권 양도세 중과 제외 방침
민간분양 41만7786가구 예고…시장반응 예의주시

"양도세 중과세율 적용 배제 대상이 확정되면서 건설사들은 안도하는 분위기입니다. 8·2대책 이후에 청약을 꺼려 했던 실수요자들은 인기지역을 중심으로 다시 청약에 도전하려는 경향이 높아질 것입니다" (A건설 분양소장)

30세 이상 무주택자가 분양권 양도세 중과에서 제외되면서 1순위 청약자들이 다시 분양시장에 뛰어들 것이란 전망이 제기된다. 8·2 대책 이후 청약자 감소로 고심해 온 건설사들도 기대감을 나타내고 있다. 

◇"실수요 분양권 보유자 보호 차원" 

지난 7일 정부가 공개한 '2017년 세법개정 후속시행령 개정안'에 따르면 올해부터 서울·경기·부산·세종 등 조정대상지역 내 주택 분양권을 양도한 경우 50%의 세율이 적용된다. 하지만 30세 이상 무주택자이거나 결혼한 30세 미만 무주택자가 양도 당시 다른 분양권이 없는 경우 양도세 중과대상에서 제외하기로 했다. 

전문가들은 양도세 중과 예외 조항을 마련하면서 분양권 소유자 부담이 덜어졌다고 평가했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부가 분양시장을 주도하는 30∼40대의 한 채 분양권 보유는 실수요라고 판단한 것"이라며 "일부 분양권을 매도해야 하는 선의의 피해자도 발생하지 않을 것"이라고 분석했다. 

최근 2∼3년 분양시장은 호황기를 이루며 실수요뿐 아니라 투자자들이 대거 몰렸다. 이후 8·2대책에 따라 1순위 자격 강화·투기과열지구 확대 등으로 예년보다 전반적인 분위기는 가라앉았다. 

실제로 부동산114에 따르면 연도별 서울 1순위 청약 경쟁률은 2014년 4.17대1에서 2015년 13.38대1로 높아졌다. 2016년에는 다시 22.47대1까지 상승했다. 하지만 8·2대책이 나왔던 지난해에는 12.86대1로 낮아졌다. 고점을 찍고 내려오는 분위기다. 전방위적 규제로 '묻지마 청약'이 빠져나간 데다 실수요자도 위축된 분위기에서 내집마련을 주저한 때문으로 풀이된다. 

업계에선 8·2대책 이후에도 서울 분양시장은 예상보다 좋은 흐름을 이어갔다고 평가하고 있다. 다만 경쟁률이 감소하고 있다는 점에 주목하고 있다. 이는 올해 입주 물량이 총 43만9611가구로 전년(38만3820가구)보다 14.5%(5만5791가구) 증가한 탓도 크다는 분석이다. 이번 양도세 중과 제외로 실수요자들을 보호하는 동시에 청약시장에 수요가 재등장할 수 있다는 전망이 나오는 이유다. 

양지영 R&C 연구소장은 "새 아파트의 경우 기존주택보다 집값 상승 가능성이 높다"며 "일단 양도세 중과가 배제되면 실수요자들 입장에선 청약시장을 찾을 수 있다"고 예상했다. 



◇올해 수도권 분양 집중…대책 이후 실수요 반응 '예의주시' 

올해 예상되는 민간분양 물량은 총 41만7786가구다. 이는 분양시장이 호황기였던 2015년(43만4384가구)과 맞먹을 정도로 물량이 많다. 이중 수도권에서만 지난해 12만9369가구와 비교해 2배 가까이 늘어난 23만5430가구가 등장할 것으로 예상된다. 

건설사들도 물량이 대폭 증가하면서 세법 개정안 이후 분양시장 상황을 예의주시하고 있다. 분양이 줄줄이 예고된 상황에서 수요자들이 대출 규제 등에 어떻게 반응하는 지에 따라 올해 전체 판도가 좌우될 수 있어서다. 

한 대형건설사 관계자는 "실수요자란 끝까지 입주를 예상하고 분양시장에 진입하는 사람들로 정의할 수 있다"며 "이번 세법개정은 청약시장을 억누르기 위한 목적보다 실수요자의 퇴로를 마련하는 보호차원 성격이 크다"고 설명했다. 

또 다른 건설사 관계자도 "서울 재건축에서 초과이익환수제를 피한 구역은 사업 속도를 낼 수 있을 것"이라며 "일반분양이 적은 만큼 실수요자들만으로도 충분히 단기 완판이 가능할 것"이라고 내다봤다. 

반면 양극화 현상으로 강남 등 특정 지역에 수요가 몰리는 현상이 계속될 수 있다는 목소리는 여전하다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 "고소득자에게 한 채만 보유하라면 안전한 강남권을 1순위로 선택할 것"이라며 "자금이 부족한 사람도 집값 상승 가능성이 높은 곳에만 몰리는 분위기는 계속될 수 있다"고 말했다.