서울 집값 오름세 규제이전 수준

대출 조여도 ‘돈 많아’ 효과 없어
양도세 중과세는 ‘버티기’에 막혀
공급확대도 한계...보유세만 남아

 #. 서울 옥수동의 한 아파트에 세 들어 살고 있는 A 씨는 최근 갑작스레 집주인이 바뀌었다는 얘기를 전해듣고 깜짝 놀랐다. 집을 보러 다녀간 사람이 없었기 때문이다. A 씨는 “집값이 뛸 거라는 믿음이 얼마나 컸으면 10억원 가까이 하는 물건을 보지도 않고 매매하나 싶었다”고 말했다.

서울 집값이 걷잡을 수 없는 속도로 뛰고 있다. 문재인 정부가 집권 초반부터 고강도 규제책을 연일 발표했지만, 도리어 규제 전보다 상승률이 더 높아졌다. 대책이 나올 때마다 결국 애꿎은 중산층과 서민의 내집마련만 어려워질 것이란 지적이 많았지만, 정책방향은 달라지지 않았다. 이제 정부의 유일한 카드는 ‘보유세’ 뿐이라는 평가다.

한국감정원의 주간 아파트값 변동률을 4주 단위로 분석해 보면, 최근 4주간(2017.12.11~2018.1.8) 서울 아파트값 상승률은 0.93%다. 8.2 대책 직전 4주간(2017.7.3~2017.7.31) 상승률(0.88%)보다 높다. 사실상 2008년 금융위기 이후 가장 높은 상승률이다. 강남 재건축을 중심으로 촉발된 상승세가 일반 아파트와 주변 지역으로까지 파급되면서 불길이 거세졌다.

정부가 내놓은 대책들은 강남 부동산을 좌우하는 ‘부자’들에게는 전혀 통하지 않는 모습이다. ‘회심의 일격’으로 여겨졌던 다주택자 양도소득세 중과는 오는 4월 시행 전까지 다주택자들이 집을 매도하게 하게 해 집값을 끌어내리려는 목적이었지만, 상당수 다주택자들이 버티기를 결심해 현재 시장에 매물이 없다. 신 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제도 소득과 현금이 넉넉한 부자들에게는 별다른 제재가 되지 않는다.

예고된 분양가 상한제도 강남에서는 무기력하다. 서울에 공급되는 아파트는 대부분 재건축ㆍ재개발 물량인데, 이는 상한제 시행 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 주택이 대상이기 때문이다. 올해 분양 물량은 대부분 상한제 시행 이전에 신청했기 때문에 대상이 되지 않는다.

마지막 수단은 보유세 뿐이다. 하지만 지방선거와 개헌 국민투표를 앞두고 만만치 않은 조세 저항이 우려된다.

결국 정부가 택한 방법은 ‘몽둥이질’이다. 이달부터 부동산 매매 불법 행위를 근절하기 위해 특별사법경찰을 투입하기로 했고, 과열 지역에 무기한 현장 단속을 하겠다고 했다. 이미 세차례 강남 부동산 투자자들을 대상으로 세무조사를 벌인 국세청은 또 한차례 조사를 예고하고 있다. 또 5월에는 초과이익환수가 예상되는 강남 재건축 사업장에 예상 부담금을 통보할 계획을 공개하는 등의 엄포도 놓았다.

한 부동산 업계 관계자는 “정부가 처벌 위주의 대응으로 가고 있다는 것은 어떤 수단도 효과가 없었다는 것을 자백한 것이나 다름없다”고 말했다.

그러나 전문가들 역시 공급확대라는 원론적 대안 이상을 내놓지는 못하고 있다. 정부는 공급을 확대하라는 시장의 요구마저도 수용해 4년간 100만호의 서민주택을 공급하겠다고 했고, 서울의 그린벨트까지 풀겠다고 한 상황이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “정부가 진보ㆍ보수 성향을 떠나 쓸 수 있는 모든 대책을 다 썼다”며 “과잉유동성과 수급이라는 고질적 문제는 단기간에 잡힐 수 있는 것 아니다”라고 지적했다.