- 등록시 임대료? 등록후 갱신때 임대료?

- 다주택자 국토부-국세청 해석 달라 혼선
- 민간임대주택 특별법상 ''등록 후 새 계약 기준 5% 이내 인상''

직장인 김모씨는 현재 거주하고 있는 아파트 한 채와 월세 수입을 얻기 위해 마련한 소형 아파트 두 채를 보유하고 있다. 오는 4월부터 다주택자에게 양도세가 중과되고, 임대 등록시 세제 혜택을 받을 수 있는 의무보유기간도 5년에서 8년으로 늘어나 그 전에 임대사업자로 등록할까 고민하며 주판알을 튕기고 있다. 

마침 세입자와의 계약 기간이 곧 만료돼 보증금과 월세를 조정해야 하는데 임대사업자로 등록하면 현재 계약서상 임대료를 기준으로 연간 인상률 5% 제한을 받는 건지, 그 다음 신규 계약상 임대료 기준인지 궁금하기만 하다.

정부는 주택임대사업자 등록을 유도하기 위해 지난해 12월 임대주택 등록 활성화 방안을 내놨다. 이에 따르면 준공공임대로 등록하면 여러 준수해야 할 조건이 생기고 임대료도 일정 수준 이상 못 올리지만 양도세 중과 배제나 장기보유특별공제, 종부세 합산 등 다양한 세제 혜택이 주어진다. 4월 이전에 등록을 마쳐야 세제 혜택을 위한 의무보유기간 5년을 적용받기 때문에 서둘러야 한다. 

문제는 4월 이후에 임대차계약이 만료되는 다주택자들이다. 임대사업자로 등록하면 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하기 때문에 일단 어느 정도 올려놓고 등록해야 하는데 현재 계약 기준으로 제한을 받으면 4월 이후 임대료를 올려놓고 등록하고 8년 의무 보유할 것이냐, 그 전에 등록해 5년 의무 보유하되 임대료는 5% 내에서만 올릴 것이냐를 두고 선택해야 한다. 

이에 대해 국토부는 민간임대주택에 관한 특별법상 최초 임대료는 임대주택으로 등록한 이후 처음으로 체결된 임대차계약상 임대료라고 설명한다. 국토부 관계자는 “임대사업자 등록 이틀 전에 계약을 갱신했다고 해도 2년 후에 다시 계약한 임대료를 기준으로 인상률 제한을 받는다”며 “최초 임대료가 아니라 변동폭만 규제하겠다는 취지”라고 말했다. 임대료 제한은 임대사업자 등록 후 갱신하거나 신규로 체결한 계약을 기준으로 한다는 것이다. 따라서 일단 4월 이전에 임대사업자로 등록한 후 다음 임대차 계약 갱신 때 정한 임대료를 기준으로 연 5% 이내에서 올리면 되는 것이다.

만일 임대료 인상폭 제한을 위반했다 해도 세제상 불이익을 받는 경우는 없을 것으로 보인다. 대신 과태료를 부과받을 수 있다. 임대주택 관련 위반사항에 따라 과태료 수준이 다르지만 임대 조건을 위반했을 경우 처음에는 500만원, 두 번째는 700만원, 세번째부터는 1000만원씩 내야 한다.