-文정부, 임대등록 유도해 전월세상한제·계약갱신청구권 효과 노려 -임대주택 등록 강제성 없어 실효성 낮다는 지적 제기

정부가 임대사업자에게 혜택을 주는 대신 임대료 인상폭과 임대기간을 제한해 전월세상한제·계약갱신청구권과 유사한 효과를 내겠다는 계획을 내놨다. 그러나 임대 등록에 강제성이 없어 세입자들에게 혜택이 고루 돌아가지는 못할 것이라는 지적이 나온다.

13일 국토교통부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에 따르면 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한돼 전월세상한제 도입 효과가 있다. 민간임대특별법은 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우 연 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동 등을 고려해야 한다.

또한 임대사업자의 등록임대주택은 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거부할 수 없어 실질적으로 계약갱신청구권이 도입되는 효과도 있다. 임차인 귀책사유는 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체하거나 주택 또는 부대시설을 임대사업자 동의 없이 증·개축하는 경우다.

○전월세상한제·계약갱신청구권 도입 시기 미지수

정부는 전월세상한제와 계약갱신청구권은 임대차 시장 데이터베이스를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계해 추후 도입하겠다고만 밝혔다. 전월세상한제와 계약갱신청구권은 세입자를 보호하는 가장 실질적인 방안으로 꼽히지만 재산권 침해 소지가 있어 검토가 늦어지는 것으로 알려졌다.

전월세상한제는 집주인이 세입자와 재계약할 때 전·월세 상승률을 일정 수준으로 제한하는 제도다. 계약갱신 청구권은 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 추가로 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장하는 것이다.

○임대주택 등록 의무화, 2020년 이후 단계적 추진

전월세상한제, 계약갱신청구권 효과를 낼 지는 다주택자의 자발적 임대 등록이 관건이 될 것으로 보인다. 현재 임대주택 등록이 의무가 아니기 때문이다. 정부는 향후 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 단계적으로 임대주택 등록 의무화를 추진하겠다고 밝혔다.

이와 관련해 전문가들은 임대주택 등록에 따른 인센티브가 예상보다 적어 실효성이 떨어질 것이라고 분석했다. 양지영 R&C연구소 소장은 “다주택자 입장에선 8년 동안 장기임대로 묶여 있어야 한다는 리스크가 큰 것에 비해선 건강보험료 인하 수준이나 세제 혜택이 미미하다”며 “굳이 임대사업자로 등록하지 않아도 임대료가 더 많이 올라줄 것이기 때문에 등록률이 높지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “정부가 임대사업자 등록을 유도해 전월세상한제와 계약갱신청구권이 정착되길 바라는데 그건 무리가 있다”면서 “다주택자들이 더 큰 혜택이 없다면 임대주택 등록을 하지 않을 것”이라고 설명했다.

○文정부, 파장 큰 대책 대신 세입자 권리 보호방안 강화

정부는 대신 세입자 권리 보호 방안을 강화하기로 했다. 우선 전세금반환보증제도에서 임대인 동의 절차를 폐지한다. 지금까지는 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었다. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향했다.

소액보증금을 보호하는 방안도 강화할 예정이다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 했다. 현행 우선변제금액은 서울 3400만 원, 그 외 지역별로 1700만~2700만 원이다.

내년 하반기엔 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지 기간도 계약만료 1개월 전에서 계약만료 2개월 전으로 단축한다. 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 된다.