임대주택 등록 활성화 방안에 담길 것으로 예상됐던 내용은 크게 세 가지였다. ①임대주택 활성화 대책 ②임차인 보호 대책 ③전월세상한제와 계약갱신청구권 도입 등이다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입은 미뤄졌다. 임차인 보호책도 크게 새로운 내용은 없었다. ‘정부 규제를 받는 임대주택을 늘려 임차인을 보호한다’는 게 골자였다.

이를 위해 정부는 다주택자의 임대주택 등록을 적극 유도하겠다고 밝혔다. 다주택자들이 ‘정부에 등록된 임대사업자’가 되도록 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 주기로 했다. 핵심 조건은 ‘오래 빌려주라’는 것이었고, 제시한 기간은 8년이다.

8년 이상 장기 임대 시 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산에서 배제된다. 장기보유특별공제 비율은 50%에서 70%로 상향된다. 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분은 임대기간에 따라 40~80% 감면된다.

◇ ‘8년 임대’ 할래?

국토교통부는 장기 임대주택 등록을 유도하기 위해 개인주택 양도세 중과 및 종부세 합산 배제 기준을 현재 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 바꿨다. 전용면적 85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 적용되던 양도세 장기보유특별공제 비율은 50%에서 20%포인트 더 높였다.

2019년부터 예정돼 있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담도 줄어든다. 8년 임대 시 재산세가 감면되고 건보료 인상분이 80%, 4년 임대 시 40% 감면된다. 지방세의 경우 2021년까지 취득세와 재산세를 감면한다. 임대소득세도 1주택만 임대해도 감면해주는 등 혜택을 늘렸다.

정부는 2020년까지 임대사업자 등록이 부진할 경우 임대 등록을 단계적으로 의무화하고 임차인 권리를 강화하기 위해 전월세상한제와 계약갱신청구권제 시행을 검토키로 했다. 이에 따라 임차인들은 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 최대 8년간 안정적으로 거주할 수 있게 될 것으로 보인다. 김현미 국토교통부 장관은 “사각지대였던 민간 전월세 시장에도 세입자 주거 안정이 확보돼야 한다”고 말했다.

정부의 목표는 현재 80만가구 수준인 ‘등록 민간임대주택’을 2022년까지 200만 가구로 늘리는 것이다. 정부에 등록된 임대주택은 임대료 인상률이 일정 수준에서 제한된다. 사실상 전월세 인상률 상한제 효과를 얻으면서 대신 임대주택으로 등록한 집주인에게 각종 세제를 감면하고 건강보험료 부담을 줄여주는 것이다.

전문가들은 이런 방안의 실효성을 의문을 제기하고 있다. 8년간 임대료를 많이 올리지 못하고 임대기간을 준수하지 않을 경우 최대 1000만원 과태료가 부과되는 등 제약이 늘어난 데 비해 세제 혜택은 크지 않다고 봤다. 고준석 신한은행 부동산자문센터장은 “다주택자들에게 출구가 될 수 있다”면서도 “임대사업자 등록을 유인하려면 시행 후 더 보완해야 할 것”이라고 지적했다.

임대등록 건수를 늘리려면 세금 감면 혜택이나 건보료 인센티브 등 현재 발표된 개선안이 더욱 확대돼야 한다는 것이다. 임대사업자 등록에 따른 혜택이 8년 이상 장기임대사업자에 집중돼 있어 단기임대사업자들의 등록 이탈 가능성도 제기됐다.

정부는 임대의무기간 동안 임대료 인상률을 5%로 제한했다고 하지만 이미 시장에서 전월세 가격이 오를 만큼 올라 의미 없는 수치라는 얘기도 나온다. 건국대 부동산학과 고성수 교수는 “이미 많이 올라서 집주인들도 그만큼 올릴 여력이 없을 것”이라며 “다주택자마다 특성이 다르기 때문에 시장 변화는 좀 더 시간이 흐른 뒤에 나타날 것”이라고 했다.

◇ 아니면 지금 팔래?

전문가들 사이에선 임대등록에 매력을 느끼지 못한 다주택자들이 매도를 선택해 향후 매물이 쏟아질 것이란 관측도 나왔다. 이는 정부가 의도한 대목이기도 하다. ‘8·2 부동산 대책’의 메시지는 “다주택자라면 내년 4월까지 집을 팔라”는 것이었다. 내년 4월 이후 다주택자는 양도세가 대폭 상승한다. 장기 보유에 따른 혜택도 없다. 이 조치가 시행되기 전에 다주택을 정리하도록 시간을 준 것이다.

임대주택 활성화 대책은 이런 상황에 놓인 다주택자들에게 하나의 ‘출구’를 제공하는 것이어서 발표 전부터 그 내용과 수위에 관심이 모아졌다. 다주택을 유지하면서 양도세 중과를 피할 방안이 나올지 부동산 시장은 주시해 왔다. 발표된 내용은 ‘8년 이상’ 임대해야 일정 부분 세제 혜택을 준다는 것이고, 이는 시장의 기대치에 미치지 못한다는 반응이 많다.

정부가 이런 수위를 택한 것은 또 하나의 메시지다. “이 조건이 마땅치 않으면 지금 집을 팔라.” 다주택자 입장에선 앞으로 4개월 동안 많은 고민을 해야 할 상황이 됐다. 8년 동안 제한된 임대료 인상률을 지키며 임대사업자로 지낼 것인지, 아니면 양도세 중과가 시행되기 전에 집을 처분할 것인지, 그것도 아니면 그냥 버텨볼 것인지.

8·2 대책 이후 시장 분위기는 “버텨보자”가 우세했다. 양도세 중과 시행이 다가왔지만 매물은 오히려 씨가 말랐다는 지역이 많다. 국토교통부도 이런 상황을 알고 있다. 내년에도 “버티자”가 대세로 자리 잡을 경우 추가 조치가 나올 수 있음을 시사했다.

김현미 국토부 장관은 ‘임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하는 자리에서 “내년에 조세재정개혁특별위원회 활동을 통해 다주택자 임대보증금에 과세하거나 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 그러면서 “이제는 보유세 문제에 대해 집중적인 논의가 필요한 시점이 됐다”고 언급했다.